Sentencia del Tribunal Supremo 1496\/2025, de 27 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casaci\u00f3n 4192\/2020<\/p>\n
I. <\/em><\/strong>Antecedentes de hecho y tramitaci\u00f3n procesal previa al recurso de casaci\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n El asunto controvertido tiene su origen en la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios (en adelante, Comunidad) contra la promotora constructora y el arquitecto t\u00e9cnico que intervino en la ejecuci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, reclamando la responsabilidad solidaria de ambos por deficiencias constructivas e incumplimientos del proyecto en el edificio, solicitando la reparaci\u00f3n de los defectos o, subsidiariamente, el abono de una cantidad econ\u00f3mica y las costas procesales.<\/p>\n En primera instancia<\/u> se estim\u00f3 parcialmente la demanda, condenando a la promotora a reparar todos los defectos y al arquitecto t\u00e9cnico a subsanar los relativos a zonas comunes y a determinados elementos privativos, sin pronunciamiento especial sobre costas.<\/p>\n Ambas partes interpusieron recurso de apelaci\u00f3n contra la sentencia dictada en primera instancia.<\/p>\n El recurso de apelaci\u00f3n presentado por el arquitecto t\u00e9cnico fue estimado<\/u>, quedando absuelto, al considerar prescrita la acci\u00f3n frente a \u00e9l. Entiende que no se formul\u00f3 frente a \u00e9l requerimiento o reclamaci\u00f3n alguna antes del vencimiento del plazo bienal previsto en el art. 18 de la LOE. Aunque el arquitecto particip\u00f3 activamente en juntas de propietarios y en la gesti\u00f3n de reparaciones, la Audiencia Provincial considera que estos hechos no son suficientes para interrumpir la prescripci\u00f3n, descartando la excepci\u00f3n jurisprudencial de la conexidad o dependencia. Por tratarse de una obligaci\u00f3n solidaria impropia, concluye que no es aplicable el art. 1974 CC y que la interrupci\u00f3n producida frente a la promotora no puede extenderse al t\u00e9cnico.<\/p>\n Por lo que se refiere al recurso de apelaci\u00f3n presentado por la promotora<\/u>, la Audiencia Provincial lo desestim\u00f3, confirmando su condena, al considerar que la acci\u00f3n ejercitada frente a la promotora no est\u00e1 prescrita, puesto que las reclamaciones a la constructora han sido continuadas y no ha transcurrido el plazo de dos a\u00f1os entre ellas. Se reconoce la asistencia de la promotora y del arquitecto t\u00e9cnico -en su representaci\u00f3n- a las juntas de propietarios en las que se abord\u00f3 el problema de los desperfectos, al menos desde 2009 hasta 2015. A\u00f1ade la sentencia:<\/p>\n \u00a0\u00abDe la documental aportada se extrae que las reclamaciones a la constructora han sido continuadas (junta de 1-6-2009, correo de 2-6-2010, junta de 1-3-2010, junta de 8-2-2011, 6-10-2011, 22-2-2012, 30-5-2013, 13-3-2014, 12-3-2015 y 6-6-2015, existiendo requerimiento el 2-6-2016 y habiendo sido presentada la demanda el 10-3-2017, por lo que en ning\u00fan caso ha prescrito la acci\u00f3n, pues no ha pasado el plazo de dos a\u00f1os entre ellos y \u00fanicamente a\u00f1adir que en Junta se acordaba requerir a la constructora y se remit\u00eda el acta a ese fin, o se realizaba requerimiento y reuni\u00f3n o se otorgaba plazo, etc., sin que pueda admitirse que fuesen acuerdos de junta y no requerimientos a la constructora con el fin de que reparara los defectos, como se deduce de su tenor literal y de la declaraci\u00f3n testifical de la administradora de la finca.\u00bb.<\/em><\/p>\n Frente a dicha resoluci\u00f3n, tanto la Comunidad como la promotora interpusieron sendos recursos de casaci\u00f3n ante el Tribunal Supremo.<\/p>\n II. Recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la promotora.<\/em><\/strong><\/p>\n II.1 Motivo \u00fanico del recurso de casaci\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n La promotora denuncia la infracci\u00f3n de los arts. 1969 y 1973 del CC en relaci\u00f3n con el art. 18 de la de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (en adelante, LOE), as\u00ed como la vulneraci\u00f3n de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias 624\/2014, de 31 de octubre, y 142\/2020, de 2 de marzo. El recurrente alega que:<\/p>\n (i) La \u00faltima de las deficiencias se detect\u00f3 el 2 de junio de 2010, de modo que, cuando la demanda se interpuso -10 de marzo de 2017-, hab\u00eda transcurrido sobradamente el plazo bienal previsto para su ejercicio, por lo que la acci\u00f3n deb\u00eda haberse declarado prescrita.<\/p>\n (ii) A la Junta de 6 de junio de 2015 no acudi\u00f3 ninguna persona en representaci\u00f3n de la constructora, y dichas reuniones no tienen eficacia interruptiva, pues el arquitecto t\u00e9cnico no asisti\u00f3 a las Juntas para tratar las deficiencias, sino para representar a la promotora-constructora, en su condici\u00f3n de propietaria de varias viviendas del edificio.<\/p>\n (iii) Puntualiza que, en todo caso, incluso si se entendiera que la asistencia del arquitecto t\u00e9cnico a las Juntas pudiera tener efecto interruptivo, solo podr\u00eda producirlo respecto de la primera reuni\u00f3n, puesto que los defectos denunciados tienen car\u00e1cter permanente y no continuado, y nada imped\u00eda a la Comunidad formular la correspondiente reclamaci\u00f3n judicial en lugar de limitarse a reiterar el asunto en sus reuniones internas.\u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n II.2 Resoluci\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n y fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica del Tribunal Supremo<\/em><\/strong><\/p>\n El Tribunal Supremo desestima este motivo casacional,<\/u> por las siguientes razones:<\/p>\n a) La valoraci\u00f3n que realiza la sentencia recurrida sobre la asistencia y alcance de las reuniones de la Comunidad pertenece al \u00e1mbito f\u00e1ctico y probatorio, de modo que no es revisable en casaci\u00f3n.<\/p>\n b) La Audiencia Provincial, con base en la documental aportada -las actas de las juntas- y en la declaraci\u00f3n testifical de la administradora de la finca, concluye que en dichas juntas -en las que se abord\u00f3 el problema de los desperfectos y en las que la promotora-constructora estaba representada por el arquitecto t\u00e9cnico- no se trat\u00f3 de simples acuerdos internos, sino de verdaderos requerimientos. Sobre ese sustrato f\u00e1ctico, que no puede ser modificado en casaci\u00f3n, la Audiencia Provincial asienta su conclusi\u00f3n jur\u00eddica de que la prescripci\u00f3n se interrumpi\u00f3 de forma continuada.<\/p>\n c) La sentencia recurrida aplica correctamente los arts. 1969 y 1973 del CC en relaci\u00f3n con el art. 18 de la LOE y con la jurisprudencia que los interpreta. Es doctrina reiterada de la Sala que la reclamaci\u00f3n extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es v\u00e1lida para interrumpir la prescripci\u00f3n, siempre que quede constancia de su remisi\u00f3n y de su recepci\u00f3n (los acuerdos adoptados en las juntas y las comunicaciones remitidas a la constructora re\u00fanen esas condiciones y, por tanto, producen efecto interruptivo).<\/p>\n d) El argumento sobre la detecci\u00f3n de las deficiencias en 2010 es incorrecto, puesto que el plazo bienal no comenz\u00f3 hasta agosto de 2011, y no transcurri\u00f3 en ning\u00fan momento el plazo de dos a\u00f1os sin actos interruptivos, aun asumiendo que a la Junta de 6 de junio de 2015 no acudiera ninguna persona en representaci\u00f3n de la constructora.<\/p>\n d) Finalmente, la naturaleza permanente o continuada de los da\u00f1os es irrelevante, pues el plazo de prescripci\u00f3n se vio interrumpido por los sucesivos requerimientos.<\/p>\n III. Recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la Comunidad<\/em><\/strong><\/p>\n III.1 Motivos casacionales<\/em><\/strong><\/p>\n El recurso casacional interpuesto por la Comunidad se funda en dos motivos:<\/p>\n Argumenta que el arquitecto no solo asumi\u00f3 la direcci\u00f3n facultativa de la obra, sino que tambi\u00e9n era empleado de la promotora, y su intervenci\u00f3n no se limit\u00f3 al periodo de construcci\u00f3n del inmueble, sino que se prolong\u00f3 durante las fases posteriores de repasos y reparaciones. Adem\u00e1s, particip\u00f3 activamente en juntas de propietarios, comprometi\u00e9ndose a reparar desperfectos y explicando las causas de la demora. Por tanto, ten\u00eda pleno conocimiento de los actos interruptivos de la prescripci\u00f3n, debiendo aplicarse la excepci\u00f3n jurisprudencial de la conexidad o dependencia.<\/p>\n La recurrente sostiene que el instituto de la prescripci\u00f3n, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo, debe aplicarse con car\u00e1cter restrictivo. La sentencia recurrida vulnera dicha doctrina jurisprudencial al absolver a un agente de la construcci\u00f3n que ten\u00eda pleno conocimiento de las reclamaciones formuladas por la Comunidad -que ha dado muestras evidentes de querer ejercer sus derechos en relaci\u00f3n con los defectos reclamados -y, adem\u00e1s, era el responsable de su subsanaci\u00f3n y supervisi\u00f3n.<\/p>\n III.2 Resoluci\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n y fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica del Tribunal Supremo<\/em><\/strong><\/p>\n El Tribunal Supremo,<\/u> tras examinar conjuntamente los dos motivos casacionales, dada su \u00edntima conexi\u00f3n -pues ambos denuncian la indebida apreciaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n ejercitada contra el arquitecto t\u00e9cnico-, estima el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la Comunidad por las siguientes razones<\/u>:<\/p>\n (a) La Sala recuerda la STS 1264\/2024 que cita otras resoluciones anteriores, en la que se dijo que la sentencia 765\/2014, de 20 de mayo, fij\u00f3 como doctrina jurisprudencial en relaci\u00f3n con los da\u00f1os comprendidos en la LOE que, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse plenamente con el v\u00ednculo obligacional solidario que regula el C\u00f3digo Civil, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1137, por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma que la reclamaci\u00f3n al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripci\u00f3n respecto de los dem\u00e1s intervinientes.<\/p>\n Esta doctrina jurisprudencial ha sido seguida y reafirmada por sentencias posteriores, pero la sentencia 418\/2018, de 3 de julio, ratifica la doctrina precedente, pero precisando que tal imposibilidad de extender el efecto interruptivo de la prescripci\u00f3n respecto de los dem\u00e1s obligados en el caso de la solidaridad impropia tiene una excepci\u00f3n cuando por razones de conexidad o dependencia pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupci\u00f3n. No obstante, tal conexi\u00f3n o dependencia del tercero con el interviniente frente al que s\u00ed qued\u00f3 interrumpida la prescripci\u00f3n en ning\u00fan caso puede hacerse derivar solo de la existencia de una relaci\u00f3n contractual entre ambos, pues en caso contrario decaer\u00eda por su base toda la doctrina jurisprudencial de la Sala.<\/p>\n b) Tal excepci\u00f3n jurisprudencial se aplic\u00f3 expresamente en la sentencia 331\/2020, de 22 de junio, declarando que:<\/p>\n \u00ab[…] la reclamaci\u00f3n efectuada al promotor lleg\u00f3 a conocimiento del arquitecto y del arquitecto t\u00e9cnico, quienes no solo se dieron por enterados, sino que se personaron en la vivienda inspeccionando los desperfectos y emitiendo informe, por lo que la situaci\u00f3n no les era desconocida, sino que tomaron pleno conocimiento de la reclamaci\u00f3n efectuada, de forma que, aun cuando no se les efectuara reclamaci\u00f3n expresa por escrito, s\u00ed se han de entender requeridos desde el momento en que se personan en la vivienda y todo ello por razones de conexidad y dependencia […].\u00bb.<\/p>\n c) La propia Audiencia Provincial reconoce hechos que evidencian una situaci\u00f3n de conexidad y dependencia cualificada. No se trata de una derivaci\u00f3n de la conexi\u00f3n o dependencia del arquitecto t\u00e9cnico con la promotora constructora frente a la que s\u00ed qued\u00f3 interrumpida la prescripci\u00f3n basada solamente en la existencia de una relaci\u00f3n contractual entre ambos, sino de una participaci\u00f3n directa y continuada del t\u00e9cnico -como trabajador y representante de aquella- en las juntas de propietarios, comunicaciones y reparaciones relativas a los defectos constructivos; incluso lleg\u00f3 a realizar visitas al inmueble para valorar el estado de la construcci\u00f3n e intervenir personalmente en algunas reparaciones. A juicio de la Sala, estas circunstancias revelan un conocimiento efectivo de los requerimientos y reclamaciones formuladas por la Comunidad, por lo que al exigir un requerimiento individualizado, ignorando ese conocimiento real, la Audiencia Provincial desconoci\u00f3 la excepci\u00f3n jurisprudencial que opera en casos como el presente.<\/p>\n d) La aplicaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n no respeta su car\u00e1cter restrictivo. La Comunidad manifest\u00f3 reiteradamente su voluntad de conservar el derecho mediante la convocatoria de juntas, la adopci\u00f3n de acuerdos y los requerimientos a la promotora, todos ellos conocidos por el t\u00e9cnico. En este contexto, la apreciaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n carece de justificaci\u00f3n material y contradice la finalidad de la instituci\u00f3n, que no puede operar en perjuicio de quien ha mantenido una conducta diligente en la defensa de su derecho.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Sentencia del Tribunal Supremo 1496\/2025, de 27 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casaci\u00f3n 4192\/2020 I. 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