Sentencia del Tribunal Supremo 1463\/2025, de 21 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casaci\u00f3n 3962\/2020<\/p>\n
El Tribunal Supremo analiza la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n para reclamar la reparaci\u00f3n de vicios constructivos aparecidos dentro del per\u00edodo de garant\u00eda trienal de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE). La sentencia se centra en determinar el momento en que comienza a computarse el plazo de prescripci\u00f3n de dos a\u00f1os previsto en el art\u00edculo 18 LOE, atendiendo a la naturaleza de los da\u00f1os ocasionados en la edificaci\u00f3n.<\/p>\n
I. Contexto y antecedentes procesales previos al recurso de casaci\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n I.1 Demanda de juicio ordinario<\/em><\/strong><\/p>\n El litigio tiene su origen en una demanda de juicio ordinario interpuesta el 5 de diciembre de 2013 por una comunidad de propietarios contra diversos agentes de la edificaci\u00f3n (la promotora, la contratista, los arquitectos que intervinieron tanto en la elaboraci\u00f3n del proyecto como en la direcci\u00f3n de obra y el aparejador) por defectos constructivos que aparecieron en la urbanizaci\u00f3n. En los hechos recogidos en la demanda se se\u00f1ala que desde el a\u00f1o 2005 -en el que se entregaron las viviendas- han ido apareciendo diversos vicios y defectos en la construcci\u00f3n que han sido reclamados a la constructora y promotora en diferentes ocasiones. Hacen constar las siguientes reclamaciones:<\/p>\n – Una datada el 10 de junio del 2006, dirigida a la promotora y a la contratista, en la que se recogen numerosos defectos en zonas comunitarias: diversas grietas en el garaje, en los muros perimetrales de la urbanizaci\u00f3n, en las calles peatonales, as\u00ed como humedades en las juntas de dilataci\u00f3n y en las bajantes, reclamaci\u00f3n depositada en correos el 12 de junio de 2006.<\/p>\n – Otra datada el 10 de julio de 2007, dep\u00f3sito en correos el 11 de julio contra la promotora y la contratista en el que se advierte de la existencia de numerosas grietas.<\/p>\n – Una nueva reclamaci\u00f3n de 11 de abril de 2008 contra la promotora en la que se advierte que sigue sin solucionarse los problemas de filtraciones en los garajes, grietas existentes en los elementos de la comunidad (garaje, muros, calles peatonales, etc.), as\u00ed como los m\u00faltiples defectos que tienen las viviendas, dichas reclamaciones ya han sido efectuadas en varias ocasiones sin que hasta la fecha tengamos ninguna soluci\u00f3n para la atenci\u00f3n de dichas reclamaciones.<\/p>\n – Otras reclamaciones extrajudiciales contra la promotora de 30 de abril de 2009 y 7 de octubre de 2009, con id\u00e9ntico texto que la reclamaci\u00f3n de 11 de abril de 2008.<\/p>\n Por otro lado, indican que obran en autos, -todas ellas con fecha 20 de septiembre de 2010-, unas cartas remitidas a la promotora, a la contratista y a los arquitectos en las que, con la misma redacci\u00f3n, dicen que en calidad de representante legal y siguiendo \u00f3rdenes expresas de la comunidad de propietarios vienen por medio de la presente a informarle de que, tras haber obtenido peritaje en el que se reflejan todos los vicios constructivos de que adolece la comunidad su patrocinada, se ver\u00e1 obligada a presentar la correspondiente demanda en reclamaci\u00f3n de vicios de la construcci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0<\/em><\/strong>I.2 Primera instancia<\/em><\/strong><\/p>\n La Promotora qued\u00f3 excluida del proceso al estar declarada en concurso y el aparejador no compareci\u00f3, por lo que se declar\u00f3 su rebeld\u00eda.<\/p>\n En primera instancia se desestim\u00f3 la demanda acogiendo la alegaci\u00f3n de los arquitectos consistente en que la acci\u00f3n hab\u00eda prescrito, y consider\u00f3 que los defectos obedec\u00edan a vicios del proyecto y por ello absolvi\u00f3 a los restantes agentes de la edificaci\u00f3n codemandados. En su sentencia, la juzgadora argument\u00f3 que consta una reclamaci\u00f3n extrajudicial efectuada por la comunidad demandante contra la promotora, llevada a efecto el 11 de abril de 2008, relativa a las deficiencias que se reclaman en el proceso, momento a partir del cual se computa el plazo de los dos a\u00f1os establecido en el art\u00edculo 18 de la LOE. Comoquiera que la primera reclamaci\u00f3n efectuada contra los arquitectos se formul\u00f3 en fecha 20 de septiembre de 2010, entre el 11 de abril de 2008 y el 11 de septiembre de 2010 transcurri\u00f3 el plazo de 2 a\u00f1os al que se refiere el mentado precepto, por lo que la acci\u00f3n se encuentra prescrita.<\/p>\n I.3 Segunda instancia<\/em><\/strong><\/p>\n Sin embargo, la Audiencia Provincial revoc\u00f3 la sentencia dictada en primera instancia y conden\u00f3 a los demandados a reparar los da\u00f1os, considerando que estos eran de car\u00e1cter continuado. Destacamos los razonamientos jur\u00eddicos m\u00e1s relevantes contenidos en dicha sentencia:<\/p>\n 1. En cuanto a las causas de los da\u00f1os, el perito de la demandante y el perito judicialmente designado en el proceso coinciden en atribuir la de las grietas y fisuras<\/u> a cuatro factores concomitantes: (i) la ausencia de juntas de dilataci\u00f3n cada quince metros (solamente hay una en medio de cada fila de adosados), (ii) la calidad del ladrillo utilizado, (iii) la colocaci\u00f3n de una viga plana, en vez de una viga de cuelgue, que tiene una luz excesiva, y (iv) el defectuoso apoyo de los ladrillos que conforman las fachadas en el canto del forjado.<\/p>\n Y, en cuanto a humedades<\/u>, tambi\u00e9n coinciden en atribuirlas a la ausencia de diferencia de nivel entre la calle de la urbanizaci\u00f3n y la entrada de las viviendas (la diferencia de nivel de 15 cm que se hab\u00eda previsto en el proyecto de ejecuci\u00f3n qued\u00f3 reducida a 6 cm), a lo que se unen defectos de impermeabilizaci\u00f3n. Los t\u00e9cnicos tambi\u00e9n manifestaron que los defectos aparecieron desde un primer momento, pero discreparon en cuanto a su evoluci\u00f3n: mientras el perito de la demandante y el judicial consideraron que estaban vivos y se iban agravando, el de los demandados estim\u00f3 que no iban a m\u00e1s (simplemente estaban envejeciendo).<\/p>\n 2. Se califican los da\u00f1os como continuados, lo que permit\u00eda retrasar el inicio del plazo de prescripci\u00f3n hasta su estabilizaci\u00f3n. A saber:<\/p>\n a) Ha quedado probado que las grietas van a m\u00e1s e incluso algunos elementos (ladrillos, petos de terrazas) o se han ca\u00eddo o amenazan ca\u00edda.<\/p>\n b) En lo que respecta a las humedades, la importante ca\u00edda de agua cada vez que llueve supone una renovaci\u00f3n de la causa de tan grave defecto.<\/p>\n c) Los da\u00f1os “se van agravando en cuanto su causa productora no cesa”.<\/p>\n d) Lo determinante es que el da\u00f1o est\u00e9 estabilizado, tal y como ocurre en el presente caso. Hasta que no se ha logrado cierta estabilizaci\u00f3n, no era posible determinar, si no su causa, s\u00ed cuanto menos su verdadero alcance y significado.<\/p>\n e) La comunidad tuvo su disposici\u00f3n un primer informe pericial, distinto del que sirvi\u00f3 de base a la demanda, pero no se ha mantenido en una ignorancia deliberada o negligente forzando con ello, de forma indebida, la prolongaci\u00f3n artificiosa del inicio del plazo de prescripci\u00f3n, ni en la ocultaci\u00f3n del da\u00f1o, sino que ha actuado dentro del plazo concedido por la ley, conforme a la naturaleza del da\u00f1o. El primer informe, fruto de la preocupaci\u00f3n inicial por los da\u00f1os, no pod\u00eda determinar su alcance real: estaban en curso de producci\u00f3n (as\u00ed lo revelan los desperfectos producidos con mucha posterioridad, incluido con posterioridad a la iniciaci\u00f3n del proceso judicial).<\/p>\n f) Arguye tambi\u00e9n que en las actas aparece la personaci\u00f3n de uno de los arquitectos en la urbanizaci\u00f3n en el a\u00f1o 2005, sobre todo, para considerar la reparaci\u00f3n de humedades, de manera, que aunque no se trate de un acto que interrumpa la prescripci\u00f3n, s\u00ed puede ser tenido en cuenta para justificar la ausencia de mala fe por parte del demandante, cuando acuden a observar los defectos tanto la constructora como luego uno de los arquitectos, de forma que conoc\u00edan el grave da\u00f1o ocasionado a los adquirentes de la vivienda, y por su parte estos pod\u00edan esperar un tiempo razonable para que estos obligados reparasen voluntariamente los defectos.<\/p>\n 1. Recurso de casaci\u00f3n interpuesto por los arquitectos<\/em><\/strong><\/p>\n Los arquitectos recurrieron en casaci\u00f3n alegando la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n y la incorrecta calificaci\u00f3n de los da\u00f1os. Los motivos planteados se fundan en la infracci\u00f3n del mismo precepto, en concreto del art\u00edculo 1969 del C\u00f3digo Civil, y de la jurisprudencia en relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n de los da\u00f1os como continuados en vez de permanentes.<\/p>\n El motivo casacional primero<\/u> se refiere a la prescripci\u00f3n, en relaci\u00f3n con las grietas y fisuras en los cerramientos exteriores del edificio. Se califican los da\u00f1os como permanentes. Se afirma que, al menos desde el periodo 2006-2008 se tuvo un conocimiento cabal de la existencia de los da\u00f1os, y se pudo medir su trascendencia mediante un pron\u00f3stico razonable, por lo que resulta aplicable el art\u00edculo 1969 CC. La circunstancia de que las grietas fueran a m\u00e1s y que incluso algunos ladrillos pudieran caerse o amenazar ca\u00edda no puede interpretarse de otra manera que no sea la simple manifestaci\u00f3n de un defecto constructivo previo consistente en las insuficiencias de las juntas de dilataci\u00f3n (en el n\u00famero y con la distancia necesaria), de la mala calidad del ladrillo y de su defectuoso apoyo sobre los forjados, que ya pudieron haber sido razonablemente conocidos, al menos desde el a\u00f1o 2008.<\/p>\n El motivo casacional segundo<\/u> se refiere a la prescripci\u00f3n con respecto a las humedades que se producen especialmente en la planta s\u00f3tano o garaje. El recurrente efect\u00faa similares consideraciones a las alegadas en el primer motivo casacional. Afirma que no existe duda alguna de que la causa del da\u00f1o proviene de la diferencia de nivel entre la calle de la urbanizaci\u00f3n y la entrada de las viviendas, a lo que se unen defectos de impermeabilizaci\u00f3n. La importancia de la ca\u00edda de agua cada vez que llueve no supone, por lo tanto, una renovaci\u00f3n de la causa de tan grave defecto (tal y como declara la Audiencia), sino que constituye una manifestaci\u00f3n de un da\u00f1o permanente de origen provocado por el citado desnivel.<\/p>\n Tambi\u00e9n alega que en la reclamaci\u00f3n extrajudicial dirigida a la promotora y a la constructora en el a\u00f1o 2006, y especialmente el 11 de abril de 2008, se hac\u00eda expresa referencia a la existencia de filtraciones en garaje, por lo que, en esas fechas, los da\u00f1os ya se hab\u00edan manifestado. Adem\u00e1s, su causa (concerniente a la insuficiencia del desnivel), que es apreciable a simple vista, es f\u00e1cilmente diagnosticable en base a un pron\u00f3stico t\u00e9cnico razonable que se demor\u00f3 injustificadamente.<\/p>\n III. Resoluci\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n y fundamentos jur\u00eddicos y doctrina jurisprudencial<\/em><\/strong><\/p>\n La Sala estima el recurso de casaci\u00f3n bas\u00e1ndose, en esencia, en la siguiente fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica:<\/p>\n a) La mayor problem\u00e1tica jur\u00eddica se plantea con la distinci\u00f3n entre da\u00f1os permanentes o duraderos y continuados. Los permanentes o duraderos son aquellos que son consecuencia de una causa desencadenante cuyos efectos persisten y se prolongan en el tiempo. Los continuados, a su vez, admiten dos modalidades, en cuanto susceptible de fragmentarse en el tiempo o no en secuencias temporales separadas.<\/p>\n b) Los da\u00f1os comienzan a manifestarse al finalizar la obra dentro del plazo de caducidad.<\/p>\n c) Las primeras reclamaciones son del a\u00f1o 2006 y continuaron en 2007, 2008 y 2009. La Sala trae a colaci\u00f3n la efectuada el 11 de abril de 2008 (referida anteriormente) para destacar que en ese momento se contaba con un informe y no se explican las razones por las que no se obtuvo antes y, adem\u00e1s, la demanda se present\u00f3 tres a\u00f1os despu\u00e9s de dicha reclamaci\u00f3n.<\/p>\n d) La reclamaci\u00f3n extrajudicial dirigida a la promotora y constructora no interrumpe la prescripci\u00f3n respecto a otros intervinientes, como los arquitectos, salvo prueba de conexi\u00f3n o dependencia interpersonal. Es necesario un requerimiento individualizado.<\/p>\n e) Las grietas y fisuras producidas por la ausencia de juntas de dilataci\u00f3n -vicio atribuible a los arquitectos- existen desde la finalizaci\u00f3n de las obras en el a\u00f1o 2005, manifest\u00e1ndose as\u00ed dentro del plazo de garant\u00eda. Se gener\u00f3 un da\u00f1o permanente cuyas manifestaciones lesivas eran conocidas por la comunidad y, desde luego, al efectuarse la reclamaci\u00f3n de 11 de abril de 2008. Su origen era susceptible de ser conocido de haberse solicitado puntualmente el dictamen de un experto. Sus consecuencias est\u00e1n perfectamente conectadas con las deficiencias del proyecto por la referida ausencia de juntas de dilataci\u00f3n; responden a tal causa y persistir\u00e1n el tiempo, incluso con riesgo de agravaci\u00f3n, hasta que su reparaci\u00f3n sea abordada, posibilidad que no desvirt\u00faa la consideraci\u00f3n del da\u00f1o como permanente tal y como declara la doctrina del Tribunal Supremo-<\/p>\n f) En caso de da\u00f1os permanentes o duraderos, el plazo de prescripci\u00f3n comienza a correr desde que lo supo el agraviado, es decir, desde que tuvo cabal conocimiento del da\u00f1o y pudo medir su trascendencia mediante un pron\u00f3stico razonable, porque de otro modo se dar\u00eda la hip\u00f3tesis de absoluta imprescriptibilidad de la acci\u00f3n hasta la muerte del perjudicado, en el caso de da\u00f1os personales, o la total p\u00e9rdida de la cosa, en caso de da\u00f1os materiales, vulner\u00e1ndose as\u00ed la seguridad jur\u00eddica garantizada por el art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n y fundamento, a su vez, de la prescripci\u00f3n (STS 391\/2022, de 10 de mayo). En cambio, en los casos de da\u00f1os continuados o de producci\u00f3n sucesiva no se inicia el c\u00f3mputo del plazo de prescripci\u00f3n, hasta la producci\u00f3n del definitivo resultado.<\/p>\n g) Siguiendo el criterio del Juzgado, la Sala asume que desde el 11 de abril de 2008, incluso antes ya se pod\u00eda conocer, sin mayores dificultadas, cu\u00e1l era la causa del da\u00f1o mediante la obtenci\u00f3n de un informe pericial para que quedase expedito el ejercicio de acciones judiciales. Adem\u00e1s, la sentencia recurrida no se\u00f1ala la imposibilidad de comprobar la ausencia de juntas de dilataci\u00f3n, en la medida en que no consta que hubiera ocurrido algo posterior que convierta el an\u00e1lisis inicial en incierto.<\/p>\n h) Coinciden tambi\u00e9n los peritos en atribuir las humedades a la ausencia de la diferencia de nivel entre la calle de la urbanizaci\u00f3n y la entrada de las viviendas y a los defectos de impermeabilizaci\u00f3n; defecto constructivo tan grave y su causa tan patente que la sentencia recurrida hace responsables a todos los agentes que intervinieron en la obra. Por ello, no es posible aceptar el argumento de la Audiencia para calificar el da\u00f1o como continuado, porque no nos encontramos ante una sucesi\u00f3n de actos generadores de da\u00f1os, sino que dichas humedades responden a una causa \u00fanica, calificada por la propia Audiencia de grave y patente, que se prolonga en el tiempo y que constituye una manifestaci\u00f3n de da\u00f1o permanente, que persiste mientras no sea reparada. Las humedades provenientes de las filtraciones de agua cada vez que llueve no constituyen una renovaci\u00f3n de la causa de tan grave defecto, sino que son expresi\u00f3n de un da\u00f1o duradero de origen provocado por el citado desnivel.<\/p>\n i) La sentencia recurrida proclama que los da\u00f1os aparecieron en el plazo de caducidad de dos a\u00f1os y que los t\u00e9cnicos manifestaron que los defectos aparecieron desde un primer momento.<\/p>\n j) El perjudicado debe actuar con diligencia para constatar los hechos y sus causas, consultando a expertos cuando las circunstancias o tipolog\u00eda del da\u00f1o lo aconsejen. Ahora bien, la pasividad del perjudicado en la defensa de sus intereses, sin realizar las actuaciones precisas para determinar la causa del da\u00f1o conocido y cierto, opera en su contra, puesto que, de lo contrario, los plazos prescriptivos quedar\u00edan condicionados a la voluntad de la parte perjudicada que podr\u00eda modular a su antojo y conveniencia el d\u00eda inicial del c\u00f3mputo del plazo de la acci\u00f3n, lo que no es obviamente admisible.<\/p>\n Por tanto, no recabar el informe de un experto, cuando sea necesario, no permite sostener la ignorancia de la causa generadora del da\u00f1o para demorar le plazo del ejercicio de la acci\u00f3n.<\/p>\n k) La Sala acude al an\u00e1lisis de las juntas de propietarios celebradas para deducir la pasividad en que incurri\u00f3 la comunidad en el ejercicio de su derecho, que ni siquiera dirigi\u00f3 reclamaciones extrajudiciales contra los arquitectos para interrumpir la prescripci\u00f3n del art. 18 de la LOE, que adquiere plena virtualidad. En concreto, destaca aquellas que ponen de manifiesto la referencia a la existencia del da\u00f1o, a la necesidad de elaborar un informe pericial previo a la presentaci\u00f3n de la demanda (en el acta de la junta de 3 de abril de 2008 todos los asistentes aprobaron realizarlo), a la existencia de dudas sobre que la eventual reclamaci\u00f3n se encontrase prescrita y a que con motivo de las primeras lluvias salieron humedades en el garaje procedentes de la calle y las juntas de dilataci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Sentencia del Tribunal Supremo 1463\/2025, de 21 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casaci\u00f3n 3962\/2020 El Tribunal Supremo analiza la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n para reclamar la reparaci\u00f3n de vicios constructivos aparecidos dentro del per\u00edodo de garant\u00eda trienal de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE). 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