Sentencia del Tribunal Supremo 1729\/2025, de 26 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casaci\u00f3n 5866\/2020<\/p>\n
1. Contexto procesal previo al recurso de casaci\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n El litigio se origina con la demanda interpuesta por una comunidad de propietarios (en adelante, comunidad) contra la promotora de unos edificios que integran dicha comunidad -y vendedora de las viviendas y las plazas de garaje integradas en dichos inmuebles-, directamente encaminada a la obtenci\u00f3n de un pronunciamiento condenatorio de reparaci\u00f3n de las deficiencias constructivas que se detallaban en dicho escrito promotor del proceso.<\/p>\n Ante la eventualidad de que la promotora fuese declarada en concurso, tras haber efectuado la comunicaci\u00f3n del art. 5 bis de la Ley Concursal -declaraci\u00f3n que finalmente se produjo- las partes alcanzaron, en fecha 22 de junio de 2016, una transacci\u00f3n por la que la comunidad desist\u00eda de la demanda antes rese\u00f1ada y la promotora le ced\u00eda cuantas acciones por incumplimiento contractual y de repetici\u00f3n que en su condici\u00f3n de promotor y por las deficiencias existentes ostenta contra los profesionales intervinientes en la proyecci\u00f3n y ejecuci\u00f3n de los edificios de la comunidad, en cuanto responsables de dichas deficiencias. El asunto se dio por liquidado y por ejecutado el acuerdo, renunciando la actora a cualquier reclamaci\u00f3n sobre la misma cuesti\u00f3n y ambas partes sobre las consecuencias que se deriven con motivo del ejercicio de los cr\u00e9ditos y acciones cedidas.<\/p>\n Con base en tal acuerdo transaccional, la comunidad interpuso demanda de juicio ordinario contra la constructora y los arquitectos t\u00e9cnicos, en la que solicitaba se dictara sentencia por la que se les condenase solidariamente a realizar las obras necesarias para subsanar los defectos constructivos relacionados en el hecho tercero de la demanda y descritos en el informe pericial y anexos aportados con el referido escrito rector.<\/p>\n 1.1 Primera instancia<\/em><\/strong><\/p>\n La demanda fue desestimada en primera instancia, al considerar que la parte demandante carece de legitimaci\u00f3n activa para ejercitar las acciones contractuales cedidas por la promotora. Partiendo de la base de que la comunidad ejercit\u00f3 las acciones contractuales de los arts. 1101 y 1124 del CC, cedidas por la promotora contra la contratista y los arquitectos t\u00e9cnicos, se entiende que no se cede el contenido contractual prestacional, sino que se transmiten las acciones de responsabilidad de la construcci\u00f3n. A su vez, alude a que nos encontramos ante un fraude de ley: pretendi\u00e9ndose amparar en una cesi\u00f3n de acciones de responsabilidad contractual a su favor por parte de la promotora, lo que en realidad se est\u00e1 ejercitando son las acciones de responsabilidad legal de la LOE frente a los agentes intervinientes en el proceso edificatorio, tratando de obviar los plazos de garant\u00eda y prescripci\u00f3n legalmente previstos.<\/p>\n 1.2 Segunda instancia<\/em><\/strong><\/p>\n Contra la sentencia dictada en primera instancia, la comunidad interpuso recurso de apelaci\u00f3n que fue estimado parcialmente por la Audiencia Provincial, al entender que la demandante s\u00ed ten\u00eda legitimaci\u00f3n activa para el ejercicio de las acciones contractuales cedidas por la promotora y, al entrar en el fondo del asunto, conden\u00f3 a los demandados a subsanar los defectos. Entendi\u00f3 que no nos encontramos ante una cesi\u00f3n de contrato: no se transmiti\u00f3 la totalidad de la relaci\u00f3n contractual y adem\u00e1s presupone la existencia de obligaciones sinalagm\u00e1ticas pendientes. Tampoco apreci\u00f3 fraude de ley porque la acci\u00f3n ejercitada pretende obtener el correcto cumplimiento de las obligaciones contractuales por subrogaci\u00f3n mediante transmisi\u00f3n inter vivos, y, adem\u00e1s, el art. 17 de la LOE deja a salvo las acciones por responsabilidad contractual a las que no le son de aplicaci\u00f3n las peculiaridades y beneficios derivados del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la LOE, que enumera.<\/p>\n 2. Recurso de casaci\u00f3n interpuesto por los arquitectos t\u00e9cnicos<\/em><\/strong><\/p>\n Contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, los arquitectos t\u00e9cnicos demandados interpusieron recursos extraordinarios por infracci\u00f3n procesal y casaci\u00f3n, que por ser el m\u00e1s relevante ser\u00e1 el \u00fanico que se examine. El recurso de casaci\u00f3n est\u00e1 basado en dos motivos.<\/p>\n En el primer motivo<\/u> se invoca la infracci\u00f3n de los art\u00edculos 1101 y 1124 del C\u00f3digo Civil y oposici\u00f3n a la doctrina jurisprudencial. Se alega que:<\/p>\n 1. No cabe ceder lo que no se tiene, y, por lo tanto, no cabe ejercitar la acci\u00f3n del art. 1124 del CC, por no persistir el v\u00ednculo contractual (cuando se cedieron las acciones (en el a\u00f1o 2016) dicho v\u00ednculo ya no estaba vigente), ni tampoco la del art. 1101 CC, dado que la promotora no sufri\u00f3 da\u00f1o alguno (ha vendido todas las viviendas, por lo que no se ha visto afectada negativamente por las patolog\u00edas aparecidas en los inmuebles enajenados).<\/p>\n 2. La promotora tampoco fue condenada a ejecutar una reparaci\u00f3n o a satisfacer alguna clase de indemnizaci\u00f3n, ni existe riesgo de responder en un futuro al haber renunciado la demandante a las acciones contra ella deducidas en virtud del acuerdo transaccional.<\/p>\n 3. No era de aplicaci\u00f3n la jurisprudencia invocada por la Audiencia Provincial relativa a la subsistencia de las acciones por incumplimiento contractual frente al constructor o los t\u00e9cnicos por referirse todas ellas al art. 1591 del CC, no a la LOE y, adem\u00e1s, las cedidas son las acciones de incumplimiento contractual.<\/p>\n El segundo motivo<\/u> se basa en la infracci\u00f3n del art\u00edculo 6.4 del CC y la oposici\u00f3n a la doctrina sobre fraude de ley. Los recurrentes entienden que la comunidad adquiri\u00f3 las viviendas litigiosas, y en lugar de reclamar contra los agentes de la edificaci\u00f3n\u00a0 por la v\u00eda de la LOE, una vez que transcurren los plazos previstos en dicha normativa, acude al mecanismo de la cesi\u00f3n de acciones, que ostenta el promotor contra dichos t\u00e9cnicos, para obviar la aplicaci\u00f3n de los plazos de prescripci\u00f3n.<\/p>\n 3. Resoluci\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n interpuesto por los arquitectos t\u00e9cnicos y fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica<\/em><\/strong><\/p>\n Para la resoluci\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n el Tribunal Supremo examina las siguientes cuestiones:<\/p>\n 1) La legitimaci\u00f3n activa de la comunidad para ejercitar acciones contractuales cedidas por la promotora.<\/p>\n 2) Si se aprecia fraude de ley en tal cesi\u00f3n de acciones al ser el fin perseguido la elusi\u00f3n de los plazos de prescripci\u00f3n de la LOE.<\/p>\n \u00a0<\/em><\/strong>3.1 Legitimaci\u00f3n activa de la comunidad de propietarios<\/em><\/strong><\/p>\n La Sala considera que no se han infringido los arts. 1101 y 1124 del CC.<\/p>\n Se parte de la consideraci\u00f3n de que la acci\u00f3n ejercitada por la comunidad deriva del acuerdo de cesi\u00f3n de acciones, que comprend\u00eda las contractuales contra los demandados; es decir, las provenientes del art. 1544 del CC, por lo que es correcta la invocaci\u00f3n por parte del recurrente en casaci\u00f3n del art. 1101 de dicha disposici\u00f3n general. Pero rechaza el argumento empleado para excluir el ejercicio de la acci\u00f3n prevista en el art. 1101 CC, en la medida en que la promotora cedente s\u00ed sufri\u00f3 un da\u00f1o en el inter\u00e9s de cumplimiento o da\u00f1o contractual: se le priv\u00f3 de lo que deber\u00eda haber obtenido de los contratos de prestaci\u00f3n de servicios profesionales celebrados con los t\u00e9cnicos recurrentes, y tal incumplimiento le ocasion\u00f3 un da\u00f1o, no solo en su prestigio profesional, sino tambi\u00e9n de naturaleza estrictamente patrimonial en tanto en cuanto de las deficiencias constructivas imputables a dichos profesionales deb\u00eda responder (art. 1911 CC) frente a los adquirentes de dichos pisos o locales, conforme a lo dispuesto en el art. 17.3, p\u00e1rrafo segundo, de la LOE. Tales adquirentes eran titulares, a su vez, de un indiscutible derecho a recibir sus inmuebles en las debidas condiciones constructivas, que adem\u00e1s pretendieron hacerlo efectivo mediante demanda dirigida contra la promotora. La Sala resalta que,\u00a0para evitar responder frente a tales adquirentes, la promotora alcanz\u00f3 con estos un compromiso de cesi\u00f3n de las acciones que le correspond\u00edan contra la constructora y los t\u00e9cnicos de las obras.<\/p>\n Por consiguiente, no se puede negar \u201cla existencia del da\u00f1o contractual -evidenciado adem\u00e1s en el pronunciamiento condenatorio de la sentencia recurrida que constat\u00f3 su existencia-, y que el contrato de naturaleza transaccional, formalizado en el documento privado de 22 de junio de 2016, no era una graciosa exoneraci\u00f3n de responsabilidad de la promotora, sino que se hallaba onerosamente condicionado a la cesi\u00f3n de dichas acciones ante la eventualidad de una inminente declaraci\u00f3n en situaci\u00f3n de concurso de acreedores, que se produjo poco tiempo despu\u00e9s y que dificultaba en grado sumo la efectividad de los derechos de la comunidad de propietarios demandante para obtener la reparaci\u00f3n de los vicios constructivos sufridos a costa de la promotora<\/em>\u201d. La cursiva es nuestra.<\/p>\n En relaci\u00f3n con la alegaci\u00f3n referente al art. 1124 del CC rechaza el argumento de los recurrentes de que no se puede interesar el cumplimiento del contrato por no hallarse vigente. De aceptase tal afirmaci\u00f3n gen\u00e9rica nunca se podr\u00edan ejercitar las acciones de cumplimiento contractual, sin que concurran, en este caso, causas leg\u00edtimas que cercenen una pretensi\u00f3n de tal clase por ser inviable el cumplimiento (imposibilidad sobrevenida, prescripci\u00f3n, caducidad …).<\/p>\n 3.2 Fraude de ley <\/em><\/strong><\/p>\n El segundo gran tema abordado es la alegaci\u00f3n de fraude de ley por parte de los arquitectos t\u00e9cnicos, quienes sostienen que la cesi\u00f3n de acciones se realiz\u00f3 para eludir los plazos de prescripci\u00f3n de la LOE.<\/p>\n El Tribunal Supremo no acoge el segundo motivo casacional porque en el presente caso concurren las circunstancias siguientes:<\/p>\n 1) La promotora conservaba acciones contractuales contra los agentes de la edificaci\u00f3n demandados derivados de los contratos de arrendamiento de servicios suscritos con dichos t\u00e9cnicos, cuyo ejercicio era viable, incluso, antes de ser condenada por su condici\u00f3n de obligada solidaria que responde, en todo caso, con los otros agentes de la edificaci\u00f3n (art. 17.3 II de la LOE y jurisprudencia que lo interpreta).<\/p>\n 2) El art\u00edculo 1112 del CC expone que \u00abtodos los derechos adquiridos en virtud de una obligaci\u00f3n son transmisibles con sujeci\u00f3n a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario\u00bb, y, por su parte, el art\u00edculo 1526 de dicho texto legal menciona expresamente la transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos y dem\u00e1s derechos incorporales.<\/p>\n 3) La norma que se pretende eludir (art. 18 de la LOE) no es un precepto imperativo, sino que constituye una excepci\u00f3n que queda a disposici\u00f3n del perjudicado ejercitarla o no y a la que puede renunciar. Adem\u00e1s, la propia normativa que se considera defraudada contempla expresamente que el ejercicio de las acciones derivadas de la LOE no excluye las acciones nacidas de los v\u00ednculos contractuales concertados (art. 17.1 y 9 LOE).<\/p>\n 4) La finalidad pretendida con el acuerdo transaccional no es \u00e9ticamente reprochable desde la \u00f3ptica de la defensa de los intereses de la comunidad demandante y de la promotora demandada, mientras que los recurrentes se hallaban ante una situaci\u00f3n jur\u00eddica de latente responsabilidad, no fenecida, por el incumplimiento de sus quehaceres profesionales. La comunidad ten\u00eda el leg\u00edtimo inter\u00e9s de obtener la reparaci\u00f3n de las obras mal ejecutadas por incumplimiento de las obligaciones que rigen la lex artis<\/em> de los recurrentes, y la promotora de hacer honor a su compromiso con los adquirentes de los pisos y locales del edificio promovido de entregarlos en la debidas condiciones, as\u00ed como endosar la reparaci\u00f3n del da\u00f1o a quienes son sus verdaderos autores (los recurrentes en casaci\u00f3n). La comunidad renunci\u00f3 a continuar su reclamaci\u00f3n contra la promotora que, adem\u00e1s, fue declarada en concurso de acreedores, con lo que la posibilidad de hacer efectiva su responsabilidad era remota o cuanto menos de elevada dificultad.<\/p>\n En conclusi\u00f3n, no cabe reputar que la cesi\u00f3n de acciones persiga un resultado prohibido o contrario al ordenamiento jur\u00eddico para obviar los plazos de garant\u00eda y prescripci\u00f3n establecidos en la LOE, puesto que se ejercita una acci\u00f3n distinta bajo presupuestos diferentes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Sentencia del Tribunal Supremo 1729\/2025, de 26 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casaci\u00f3n 5866\/2020 1. 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