Sentencias del Tribunal Supremo n\u00ba 666\/2026, de 4 de mayo, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casaci\u00f3n n\u00ba 5501\/2021.<\/p>\n
El TS ratifica su reiterada doctrina en materia de defectos constructivos, en relaci\u00f3n algunos aspectos relativos al ejercicio de acciones por parte de una comunidad de propietarios de un edificio, basadas en la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE) y en la responsabilidad contractual del art. 1101 del C\u00f3digo Civil. La doctrina ratificada es la siguiente:<\/p>\n
1) El promotor-vendedor responde contractualmente frente a los adquirentes por la obligaci\u00f3n de entregar la cosa en condiciones adecuadas para el uso al que se destina, ello con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la construcci\u00f3n, cuya graduaci\u00f3n puede tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acci\u00f3n, pero no deja de ser incumplimiento de la obligaci\u00f3n contractual o cumplimiento defectuoso.<\/p>\n
2) Las comunidades de propietarios est\u00e1n legitimadas para ejercitar acciones contra los agentes de la construcci\u00f3n por vicios o defectos, con base en la LOE o en el r\u00e9gimen general de responsabilidad contractual, incluso aunque esos vicios o defectos afecten a elementos privativos.<\/p>\n
3) La elecci\u00f3n de la acci\u00f3n ejercitada frente a la promotora-vendedora no constituye un artificio dirigido a eludir la aplicaci\u00f3n de las normas de los arts. 1484 y 1490 CC y 17.1.b) LOE, sino el ejercicio de una v\u00eda de tutela expresamente reconocida por el ordenamiento jur\u00eddico y reiteradamente admitida por la jurisprudencia de la Sala, por lo que no cabe apreciar la existencia de fraude de ley en los t\u00e9rminos del art. 6.4 CC. El fraude de ley exige \u00abun acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violen el contenido \u00e9tico de los preceptos en que se amparan\u00bb, caracteriz\u00e1ndose por la concurrencia de una norma de cobertura y otra eludida, y por la obtenci\u00f3n de \u00abun resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente\u00bb, que ha de manifestarse \u00abde forma notoria e inequ\u00edvocamente\u00bb, siendo adem\u00e1s necesario que la norma defraudada tenga car\u00e1cter imperativo y que la utilizaci\u00f3n de la norma de cobertura no est\u00e9 suficientemente amparada por el ordenamiento. No existe una norma que proh\u00edba acudir a la acci\u00f3n contractual en presencia de defectos constructivos ni puede considerarse que el r\u00e9gimen de la LOE excluya o desplace el de la responsabilidad contractual, que expresamente se preserva (art. 17.1, 17.9 y 18.1 LOE), ni que, ya en el plano contractual, la acci\u00f3n que obligatoriamente haya que ejercitar sea la emanada del art. 1484 CC.<\/p>\n
4) Los segundos adquirentes de la viviendas est\u00e1n legitimados para reclamar, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos. Se rechaza as\u00ed el principio de relatividad de los contratos del art. 1257 CC alegado por el recurrente casacional, que parte de la premisa de que la acci\u00f3n contractual solo puede ser ejercitada por quienes suscribieron directamente el contrato con la promotora, de modo que los actuales comuneros -en cuanto adquirentes posteriores-carecer\u00edan de legitimaci\u00f3n para reclamar. Siendo la Comunidad -esto es, el conjunto de los actuales comuneros- la directamente perjudicada por los defectos constructivos, actuando a trav\u00e9s de su presidente, que ostenta su representaci\u00f3n legal en juicio y fuera de \u00e9l en todos los asuntos que le afecten (art\u00edculo 13.3 LPH), carecer\u00eda de sentido negar dicha legitimaci\u00f3n por el hecho de que los actuales comuneros no fueran los compradores originarios, quienes, de haber transmitido sus viviendas, ya no ser\u00edan titulares de los derechos afectados por los defectos constructivos existentes en el edificio.<\/p>\n
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