Sentencia del Tribunal Supremo 1496/2025, de 27 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 4192/2020 I. Antecedentes de hecho y tramitación procesal previa al recurso de casación El asunto controvertido tiene su origen en la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios (en adelante, Comunidad) contra la promotora constructora y […]
Sentencia del Tribunal Supremo 1496/2025, de 27 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 4192/2020
I. Antecedentes de hecho y tramitación procesal previa al recurso de casación
El asunto controvertido tiene su origen en la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios (en adelante, Comunidad) contra la promotora constructora y el arquitecto técnico que intervino en la ejecución de la edificación, reclamando la responsabilidad solidaria de ambos por deficiencias constructivas e incumplimientos del proyecto en el edificio, solicitando la reparación de los defectos o, subsidiariamente, el abono de una cantidad económica y las costas procesales.
En primera instancia se estimó parcialmente la demanda, condenando a la promotora a reparar todos los defectos y al arquitecto técnico a subsanar los relativos a zonas comunes y a determinados elementos privativos, sin pronunciamiento especial sobre costas.
Ambas partes interpusieron recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia.
El recurso de apelación presentado por el arquitecto técnico fue estimado, quedando absuelto, al considerar prescrita la acción frente a él. Entiende que no se formuló frente a él requerimiento o reclamación alguna antes del vencimiento del plazo bienal previsto en el art. 18 de la LOE. Aunque el arquitecto participó activamente en juntas de propietarios y en la gestión de reparaciones, la Audiencia Provincial considera que estos hechos no son suficientes para interrumpir la prescripción, descartando la excepción jurisprudencial de la conexidad o dependencia. Por tratarse de una obligación solidaria impropia, concluye que no es aplicable el art. 1974 CC y que la interrupción producida frente a la promotora no puede extenderse al técnico.
Por lo que se refiere al recurso de apelación presentado por la promotora, la Audiencia Provincial lo desestimó, confirmando su condena, al considerar que la acción ejercitada frente a la promotora no está prescrita, puesto que las reclamaciones a la constructora han sido continuadas y no ha transcurrido el plazo de dos años entre ellas. Se reconoce la asistencia de la promotora y del arquitecto técnico -en su representación- a las juntas de propietarios en las que se abordó el problema de los desperfectos, al menos desde 2009 hasta 2015. Añade la sentencia:
«De la documental aportada se extrae que las reclamaciones a la constructora han sido continuadas (junta de 1-6-2009, correo de 2-6-2010, junta de 1-3-2010, junta de 8-2-2011, 6-10-2011, 22-2-2012, 30-5-2013, 13-3-2014, 12-3-2015 y 6-6-2015, existiendo requerimiento el 2-6-2016 y habiendo sido presentada la demanda el 10-3-2017, por lo que en ningún caso ha prescrito la acción, pues no ha pasado el plazo de dos años entre ellos y únicamente añadir que en Junta se acordaba requerir a la constructora y se remitía el acta a ese fin, o se realizaba requerimiento y reunión o se otorgaba plazo, etc., sin que pueda admitirse que fuesen acuerdos de junta y no requerimientos a la constructora con el fin de que reparara los defectos, como se deduce de su tenor literal y de la declaración testifical de la administradora de la finca.».
Frente a dicha resolución, tanto la Comunidad como la promotora interpusieron sendos recursos de casación ante el Tribunal Supremo.
II. Recurso de casación interpuesto por la promotora.
II.1 Motivo único del recurso de casación
La promotora denuncia la infracción de los arts. 1969 y 1973 del CC en relación con el art. 18 de la de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE), así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias 624/2014, de 31 de octubre, y 142/2020, de 2 de marzo. El recurrente alega que:
(i) La última de las deficiencias se detectó el 2 de junio de 2010, de modo que, cuando la demanda se interpuso -10 de marzo de 2017-, había transcurrido sobradamente el plazo bienal previsto para su ejercicio, por lo que la acción debía haberse declarado prescrita.
(ii) A la Junta de 6 de junio de 2015 no acudió ninguna persona en representación de la constructora, y dichas reuniones no tienen eficacia interruptiva, pues el arquitecto técnico no asistió a las Juntas para tratar las deficiencias, sino para representar a la promotora-constructora, en su condición de propietaria de varias viviendas del edificio.
(iii) Puntualiza que, en todo caso, incluso si se entendiera que la asistencia del arquitecto técnico a las Juntas pudiera tener efecto interruptivo, solo podría producirlo respecto de la primera reunión, puesto que los defectos denunciados tienen carácter permanente y no continuado, y nada impedía a la Comunidad formular la correspondiente reclamación judicial en lugar de limitarse a reiterar el asunto en sus reuniones internas.
II.2 Resolución del recurso de casación y fundamentación jurídica del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo desestima este motivo casacional, por las siguientes razones:
a) La valoración que realiza la sentencia recurrida sobre la asistencia y alcance de las reuniones de la Comunidad pertenece al ámbito fáctico y probatorio, de modo que no es revisable en casación.
b) La Audiencia Provincial, con base en la documental aportada -las actas de las juntas- y en la declaración testifical de la administradora de la finca, concluye que en dichas juntas -en las que se abordó el problema de los desperfectos y en las que la promotora-constructora estaba representada por el arquitecto técnico- no se trató de simples acuerdos internos, sino de verdaderos requerimientos. Sobre ese sustrato fáctico, que no puede ser modificado en casación, la Audiencia Provincial asienta su conclusión jurídica de que la prescripción se interrumpió de forma continuada.
c) La sentencia recurrida aplica correctamente los arts. 1969 y 1973 del CC en relación con el art. 18 de la LOE y con la jurisprudencia que los interpreta. Es doctrina reiterada de la Sala que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción (los acuerdos adoptados en las juntas y las comunicaciones remitidas a la constructora reúnen esas condiciones y, por tanto, producen efecto interruptivo).
d) El argumento sobre la detección de las deficiencias en 2010 es incorrecto, puesto que el plazo bienal no comenzó hasta agosto de 2011, y no transcurrió en ningún momento el plazo de dos años sin actos interruptivos, aun asumiendo que a la Junta de 6 de junio de 2015 no acudiera ninguna persona en representación de la constructora.
d) Finalmente, la naturaleza permanente o continuada de los daños es irrelevante, pues el plazo de prescripción se vio interrumpido por los sucesivos requerimientos.
III. Recurso de casación interpuesto por la Comunidad
III.1 Motivos casacionales
El recurso casacional interpuesto por la Comunidad se funda en dos motivos:
- En el motivo primero, denuncia la infracción de los arts. 1973 y 1974.1 del CC en relación con el art. 1968.2 y el art. 17 de la LOE, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial que cita, al considerar prescrita la acción frente al arquitecto técnico.
Argumenta que el arquitecto no solo asumió la dirección facultativa de la obra, sino que también era empleado de la promotora, y su intervención no se limitó al periodo de construcción del inmueble, sino que se prolongó durante las fases posteriores de repasos y reparaciones. Además, participó activamente en juntas de propietarios, comprometiéndose a reparar desperfectos y explicando las causas de la demora. Por tanto, tenía pleno conocimiento de los actos interruptivos de la prescripción, debiendo aplicarse la excepción jurisprudencial de la conexidad o dependencia.
- En el motivo segundo, por interés casacional, se denuncia la infracción de los arts. 1973 y 1968.2 en relación con los arts. 1969 y 7, todos del CC, así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial que cita.
La recurrente sostiene que el instituto de la prescripción, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo, debe aplicarse con carácter restrictivo. La sentencia recurrida vulnera dicha doctrina jurisprudencial al absolver a un agente de la construcción que tenía pleno conocimiento de las reclamaciones formuladas por la Comunidad -que ha dado muestras evidentes de querer ejercer sus derechos en relación con los defectos reclamados -y, además, era el responsable de su subsanación y supervisión.
III.2 Resolución del recurso de casación y fundamentación jurídica del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, tras examinar conjuntamente los dos motivos casacionales, dada su íntima conexión -pues ambos denuncian la indebida apreciación de la prescripción de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico-, estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad por las siguientes razones:
(a) La Sala recuerda la STS 1264/2024 que cita otras resoluciones anteriores, en la que se dijo que la sentencia 765/2014, de 20 de mayo, fijó como doctrina jurisprudencial en relación con los daños comprendidos en la LOE que, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse plenamente con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137, por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes.
Esta doctrina jurisprudencial ha sido seguida y reafirmada por sentencias posteriores, pero la sentencia 418/2018, de 3 de julio, ratifica la doctrina precedente, pero precisando que tal imposibilidad de extender el efecto interruptivo de la prescripción respecto de los demás obligados en el caso de la solidaridad impropia tiene una excepción cuando por razones de conexidad o dependencia pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción. No obstante, tal conexión o dependencia del tercero con el interviniente frente al que sí quedó interrumpida la prescripción en ningún caso puede hacerse derivar solo de la existencia de una relación contractual entre ambos, pues en caso contrario decaería por su base toda la doctrina jurisprudencial de la Sala.
b) Tal excepción jurisprudencial se aplicó expresamente en la sentencia 331/2020, de 22 de junio, declarando que:
«[…] la reclamación efectuada al promotor llegó a conocimiento del arquitecto y del arquitecto técnico, quienes no solo se dieron por enterados, sino que se personaron en la vivienda inspeccionando los desperfectos y emitiendo informe, por lo que la situación no les era desconocida, sino que tomaron pleno conocimiento de la reclamación efectuada, de forma que, aun cuando no se les efectuara reclamación expresa por escrito, sí se han de entender requeridos desde el momento en que se personan en la vivienda y todo ello por razones de conexidad y dependencia […].».
c) La propia Audiencia Provincial reconoce hechos que evidencian una situación de conexidad y dependencia cualificada. No se trata de una derivación de la conexión o dependencia del arquitecto técnico con la promotora constructora frente a la que sí quedó interrumpida la prescripción basada solamente en la existencia de una relación contractual entre ambos, sino de una participación directa y continuada del técnico -como trabajador y representante de aquella- en las juntas de propietarios, comunicaciones y reparaciones relativas a los defectos constructivos; incluso llegó a realizar visitas al inmueble para valorar el estado de la construcción e intervenir personalmente en algunas reparaciones. A juicio de la Sala, estas circunstancias revelan un conocimiento efectivo de los requerimientos y reclamaciones formuladas por la Comunidad, por lo que al exigir un requerimiento individualizado, ignorando ese conocimiento real, la Audiencia Provincial desconoció la excepción jurisprudencial que opera en casos como el presente.
d) La aplicación de la prescripción no respeta su carácter restrictivo. La Comunidad manifestó reiteradamente su voluntad de conservar el derecho mediante la convocatoria de juntas, la adopción de acuerdos y los requerimientos a la promotora, todos ellos conocidos por el técnico. En este contexto, la apreciación de la prescripción carece de justificación material y contradice la finalidad de la institución, que no puede operar en perjuicio de quien ha mantenido una conducta diligente en la defensa de su derecho.