Sentencia del Tribunal Supremo 295/2026, de 24 de febrero, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 2107/2021 El procedimiento tiene su origen en una demanda de juicio ordinario presentada el 8 de junio de 2017 en la que se ejercita una acción de responsabilidad extracontractual al amparo del artículo 1902 del Código […]
Sentencia del Tribunal Supremo 295/2026, de 24 de febrero, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 2107/2021
El procedimiento tiene su origen en una demanda de juicio ordinario presentada el 8 de junio de 2017 en la que se ejercita una acción de responsabilidad extracontractual al amparo del artículo 1902 del Código Civil, por los daños causados en la vivienda de los demandante, por las filtraciones y humedades derivadas de las obras realizadas por los demandados en el patio y piscina de su parcela, colindante con la de los actores, sin adoptar elementos de impermeabilización que garantizaran la estanqueidad. Se postula la condena de los demandados a ejecutar en la finca de su propiedad las obras y reparaciones necesarias, conforme al informe pericial aportado con la demanda o aquellas otras que permitan el cese de la causa de las filtraciones y humedades, así como al pago de los daños ocasionados, que se valoran en 1.134 €, y de los que se produzcan durante la sustanciación del procedimiento, hasta la reparación de la causa originadora de los mismos, más intereses legales.
1. Antecedentes fácticos
Los actores adquirieron en 2003 una vivienda compuesta inicialmente de planta baja y alta, con muros de carga tradicionales de piedra y cal.
Con anterioridad a dicha adquisición, el propietario anterior había realizado diversas obras de reforma en el inmueble consistentes en la rehabilitación de la vivienda originaria -manteniendo los gruesos muros de cal y piedra existentes en planta baja- y la construcción de una nueva planta alta con cerramientos de ladrillo cerámico. Asimismo, en el lindero Oeste se ejecutó una zanja de drenaje, dotada de tubo de desagüe hacia el Sur, impermeabilización y relleno de grava, con el fin de prevenir filtraciones y humedades.
Tras la adquisición del inmueble, los nuevos propietarios llevaron a cabo una ampliación adicional del inmueble, mediante la elevación de una nueva planta y la construcción de una terraza plana visitable sobre la segunda planta.
La finca lindante por el Oeste, inicialmente configurada como zona abancalada de huerta distribuida en dos niveles y contenida en parte por el muro de carga Oeste de la planta baja de la vivienda de los actores, hasta una altura aproximada de dos metros, fue adquirida por los demandados, que ejecutaron en ella una edificación compuesta de planta baja, primera y segunda. En la parte no edificada -la zona de colindancia con el inmueble de los demandantes- ejecutaron una plataforma para ubicación del patio y piscina, previo relleno del terreno, hasta unos cinco metros de altura, para alcanzar la cota de la vivienda construida. Todo ello, sin que al parecer se dotase la cara exterior del citado muro de medidas de impermeabilización que garantizaran su estanqueidad, a fin de evitar filtraciones o inmisiones de agua en el, como elemento estructural de la vivienda de los demandantes.
Tras finalizar los demandados las obras comenzaron a aparecer humedades persistentes en el muro de carga ubicado en el lindero oeste de la vivienda de los actores, que sirve de contención al relleno de la parcela de los demandados, en la zona sobre la que se sitúan la terraza, piscina, ducha y depuradora de aquélla. Los daños fueron reparados por los actores, en diversas ocasiones (en 2010 y 2012), pero, transcurrido un corto lapso de tiempo, se reprodujeron, se extendieron y agravaron hasta llegar a afectar gravemente a la habitabilidad de la vivienda. Las gestiones amistosas, así como un acto de conciliación celebrado en 2014, resultaron infructuosas.
2. Oposición de los demandados a la demanda
Los demandados se opusieron a la demanda, alegando principalmente la prescripción de la acción, al entender que los daños eran permanentes y que el plazo anual del artículo 1968.2 del C.C había comenzado a correr años antes.
Entendieron que nos hallamos ante daños permanentes, en el que el plazo empieza a contar desde que el agraviado tuvo conocimiento del daño, por lo que se produjo al menos desde 2010 o, en todo caso, desde febrero de 2016, momento que que los demandantes ya disponían de un informe sobre las patologías que les permitió conocer el origen y entidad de los daños.
En cuanto al fondo del litigio, la parte demandada niega cualquier responsabilidad en las filtraciones y humedades observadas en la vivienda de los actores; atribuyéndolas al mal estado constructivo del inmueble de los actores.
Asimismo, refiere que, ante las quejas de los actores y para expresar su buena voluntad, han realizado múltiples reformas en su vivienda para prevenir cualquier fluido de agua o propagación de humedades hacia la propiedad vecina (en 2010 y en 2012).
3. Primera instancia
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, acogiendo la excepción de prescripción. Aunque el juzgado calificó los daños como continuados: las humedades se han producido de forma continuada e ininterrumpida incrementándose progresivamente en el tiempo ante la falta de adopción de eficaces medidas correctoras, difíciles temporizar en un momento concreto, concluyó que los actores habían tenido conocimiento suficiente del daño y de su posible origen, al menos desde 2010 o, en todo caso, desde 2016, por lo que la acción se consideró prescrita.
4. Recurso de apelación
La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia, al considerar que, tratándose de daños continuados por filtraciones, el dies a quo debía situarse en el momento en que los daños cesan o cuando se concreta definitivamente su alcance. Así, entendió que la única fecha acreditada en la que los actores dispusieron de un conocimiento completo y técnico de la causa de los daños fue el 29 de marzo de 2017, atendiendo al informe pericial aportado con la demanda. La fecha de inicio no se puede retrotraer al año 2016 por la referencia a un informe de patologías de 2016, porque se desconoce su contenido, y lo más importante, si ofrecía soluciones para su reparación, pues no ha sido aportado).
Entrando en el fondo del asunto, la Audiencia valoró los informes periciales y dio mayor credibilidad al emitido por el perito de la parte actora, concluyendo que las humedades tenían su origen en la incorrecta ejecución de las obras del patio y la piscina de los demandados, al carecer de un muro propio impermeabilizado y de un sistema de drenaje adecuado.
5. Recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por los demandados
Los demandados interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante el Tribunal Supremo, pero nos centraremos en este último por ser el más relevante.
El recurso de casación se articuló en tres motivos, todos ellos relacionados con la calificación de los daños (permanentes o continuados) y con la determinación del dies a quo del plazo de prescripción. Los recurrentes sostienen que los daños debían calificarse como permanentes porque surgen de un solo hecho fácilmente verificable, si bien sus efectos se prolongan en el tiempo. Los daños no se producen por una causa no aparente ni debidos al desgaste o deterioro normal de los materiales, sino por una causa tan aparente como la construcción de una vivienda, terraza y piscina totalmente nuevas en la propiedad colindante.
En cuanto a la determinación del dies a quo del plazo la prescripción de la acción ejercitada entiende que, en todo caso, existían hitos temporales que permitían iniciar el cómputo del plazo antes del 29 de marzo de 2017. Se alude a que en 2010 se llevan a cabo obras de modificaciones en la propiedad de los demandados mediante indicaciones de un técnico que aportaron los actores, en 2012 se vuelven a llevar a cabo modificaciones en la propiedad de los demandados, consistentes en la retirada de unos arriates, y en febrero de 2016 un técnico visita la propiedad de los actores y realiza un informe de patologías.
6. Resolución del recurso de casación y fundamentación jurídica
El Tribunal Supremo, tras realizar un extenso repaso de su doctrina sobre daños permanentes y continuados recogida, entre otras, STS 114/2019, de 20 de febrero, en un caso de daños en vivienda privativa causados por elementos comunes; 628/2025, de 28 de abril (a cuya reseña se puede acceder aquí), con ocasión de conocer una reclamación por daños (filtraciones), y 1463/2025, de 21 de octubre (cuya reseña está disponible aquí), recaída en una reclamación planteada en el marco de la Ley de Ordenación de la Edificación, considera que estamos ante un supuesto límite que, en función de las concretas circunstancias en que se ponga el acento, puede calificarse como permanente o continuado.
El Tribunal Supremo afirma que, aunque la causa última del daño radica en la incorrecta ejecución de las obras de construcción del patio y de la piscina al no dotarlo de un muro propio debidamente impermeabilizado, así como la inexistencia de drenaje en su parte inferior (lo que provoca que el agua de lluvia y de la piscina se vierta sobre la propiedad de los demandantes), lo cierto es que la reiteración y agravación del daño no se produce por factores del todo ajenos a la acción u omisión de los demandados: al margen de los efectos de las precipitaciones, la utilización de la piscina para su finalidad propia de baño y recreación, con el correspondiente llenado y vaciado y salpicaduras, posibles fugas, rebosamiento o salpicaduras, obedecen a actos imputables a los demandados y demás usuarias.
Sin embargo, concluye que esta calificación resulta irrelevante, puesto que, en cualquier caso, la acción no estaba prescrita por las siguientes razones:
(i) Si bien las filtraciones y humedades aparecen a partir de la ejecución por los demandados en su propiedad de la plataforma del patio y la piscina (año 2008), no consta ni la fecha exacta en que surgen ni mucho menos que los demandantes pudieran conocer su origen, más allá de relacionarlo con las obras realizadas en la finca colindante.
(ii) En el año 2010, se llevan a cabo obras de impermeabilización de la medianería, a la altura de la piscina y la depuradora en la finca colindante, mediante indicaciones de un técnico que aportaron los actores, lo que deja de suponer un reconocimiento por parte de los demandados.
(iii) Existían serias dudas sobre el verdadero motivo de las filtraciones y humedades. Las filtraciones continuaron, lo que implica que la causa no fue subsanada, bien porque no fuera esa o porque las obras no se ejecutaran correctamente; hasta el extremo de que los propios demandados proceden a retirar en 2012 los arriates plantados en la medianería y que reconocen que pudieron influir en dicha situación.
(iv) La solicitud de conciliación presentada en 2014 por los actores finalizó sin avenencia ante la negativa de los demandados.
(v) El informe sobre las posibles causas de las filtraciones causantes de los daños encargado por los actores a un arquitecto técnico (que inspeccionó el inmueble en fecha 27 de febrero de 2016), ante la reiteración de las filtraciones, informa sobre patologías en fecha no precisada, su contenido no consta y no se conoce su fecha de emisión.
(vi) Los demandantes no dispusieron de los elementos fácticos y jurídicos idóneos para fundar una situación de aptitud plena para litigar, al tener cabal conocimiento de cuál era la verdadera causa de las filtraciones y humedades determinantes de los daños observados en su vivienda, hasta la confección del informe pericial emitido el 29 de marzo de 2017 que fue aportado con la demanda. Hasta ese momento, pese a los reiterados intentos para poner fin a la problemática planteada, no existen datos que permitan afirmar que conociesen el concreto origen de los daños, más allá de que procedían de la finca de los demandados.
(vii) La falta de colaboración de los demandados a partir de 2011 dilató la posibilidad de averiguar la causa que motivaba las filtraciones.
(viii) No se aprecia pasividad de los actores en la defensa de sus intereses, absteniéndose de realizar las actuaciones precisas para determinar la causa del daño, sino, por el contrario, una voluntad permanente de hacer valer y que se reconociera su derecho a mantener incólume su vivienda y poner fin a los daños. Inicialmente, buscaron la colaboración de los demandados, y, ante su negativa sobrevenida, acudieron sucesivamente al acto de conciliación y a recabar el asesoramiento de dos profesionales, en cuyos informes se apoyaron para presentar la demanda dentro del plazo de un año.
En consecuencia, el Tribunal Supremo desestima íntegramente los recursos interpuestos por los demandados y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.