Sentencias del Tribunal Supremo nº 666/2026, de 4 de mayo, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación nº 5501/2021. El TS ratifica su reiterada doctrina en materia de defectos constructivos, en relación algunos aspectos relativos al ejercicio de acciones por parte de una comunidad de propietarios de un edificio, basadas en la […]
Sentencias del Tribunal Supremo nº 666/2026, de 4 de mayo, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación nº 5501/2021.
El TS ratifica su reiterada doctrina en materia de defectos constructivos, en relación algunos aspectos relativos al ejercicio de acciones por parte de una comunidad de propietarios de un edificio, basadas en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y en la responsabilidad contractual del art. 1101 del Código Civil. La doctrina ratificada es la siguiente:
1) El promotor-vendedor responde contractualmente frente a los adquirentes por la obligación de entregar la cosa en condiciones adecuadas para el uso al que se destina, ello con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la construcción, cuya graduación puede tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acción, pero no deja de ser incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso.
2) Las comunidades de propietarios están legitimadas para ejercitar acciones contra los agentes de la construcción por vicios o defectos, con base en la LOE o en el régimen general de responsabilidad contractual, incluso aunque esos vicios o defectos afecten a elementos privativos.
3) La elección de la acción ejercitada frente a la promotora-vendedora no constituye un artificio dirigido a eludir la aplicación de las normas de los arts. 1484 y 1490 CC y 17.1.b) LOE, sino el ejercicio de una vía de tutela expresamente reconocida por el ordenamiento jurídico y reiteradamente admitida por la jurisprudencia de la Sala, por lo que no cabe apreciar la existencia de fraude de ley en los términos del art. 6.4 CC. El fraude de ley exige «un acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violen el contenido ético de los preceptos en que se amparan», caracterizándose por la concurrencia de una norma de cobertura y otra eludida, y por la obtención de «un resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente», que ha de manifestarse «de forma notoria e inequívocamente», siendo además necesario que la norma defraudada tenga carácter imperativo y que la utilización de la norma de cobertura no esté suficientemente amparada por el ordenamiento. No existe una norma que prohíba acudir a la acción contractual en presencia de defectos constructivos ni puede considerarse que el régimen de la LOE excluya o desplace el de la responsabilidad contractual, que expresamente se preserva (art. 17.1, 17.9 y 18.1 LOE), ni que, ya en el plano contractual, la acción que obligatoriamente haya que ejercitar sea la emanada del art. 1484 CC.
4) Los segundos adquirentes de la viviendas están legitimados para reclamar, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos. Se rechaza así el principio de relatividad de los contratos del art. 1257 CC alegado por el recurrente casacional, que parte de la premisa de que la acción contractual solo puede ser ejercitada por quienes suscribieron directamente el contrato con la promotora, de modo que los actuales comuneros -en cuanto adquirentes posteriores-carecerían de legitimación para reclamar. Siendo la Comunidad -esto es, el conjunto de los actuales comuneros- la directamente perjudicada por los defectos constructivos, actuando a través de su presidente, que ostenta su representación legal en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten (artículo 13.3 LPH), carecería de sentido negar dicha legitimación por el hecho de que los actuales comuneros no fueran los compradores originarios, quienes, de haber transmitido sus viviendas, ya no serían titulares de los derechos afectados por los defectos constructivos existentes en el edificio.