Sentencia del Tribunal Supremo 1729/2025, de 26 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 5866/2020 1. Contexto procesal previo al recurso de casación El litigio se origina con la demanda interpuesta por una comunidad de propietarios (en adelante, comunidad) contra la promotora de unos edificios que integran dicha comunidad -y […]
Sentencia del Tribunal Supremo 1729/2025, de 26 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 5866/2020
1. Contexto procesal previo al recurso de casación
El litigio se origina con la demanda interpuesta por una comunidad de propietarios (en adelante, comunidad) contra la promotora de unos edificios que integran dicha comunidad -y vendedora de las viviendas y las plazas de garaje integradas en dichos inmuebles-, directamente encaminada a la obtención de un pronunciamiento condenatorio de reparación de las deficiencias constructivas que se detallaban en dicho escrito promotor del proceso.
Ante la eventualidad de que la promotora fuese declarada en concurso, tras haber efectuado la comunicación del art. 5 bis de la Ley Concursal -declaración que finalmente se produjo- las partes alcanzaron, en fecha 22 de junio de 2016, una transacción por la que la comunidad desistía de la demanda antes reseñada y la promotora le cedía cuantas acciones por incumplimiento contractual y de repetición que en su condición de promotor y por las deficiencias existentes ostenta contra los profesionales intervinientes en la proyección y ejecución de los edificios de la comunidad, en cuanto responsables de dichas deficiencias. El asunto se dio por liquidado y por ejecutado el acuerdo, renunciando la actora a cualquier reclamación sobre la misma cuestión y ambas partes sobre las consecuencias que se deriven con motivo del ejercicio de los créditos y acciones cedidas.
Con base en tal acuerdo transaccional, la comunidad interpuso demanda de juicio ordinario contra la constructora y los arquitectos técnicos, en la que solicitaba se dictara sentencia por la que se les condenase solidariamente a realizar las obras necesarias para subsanar los defectos constructivos relacionados en el hecho tercero de la demanda y descritos en el informe pericial y anexos aportados con el referido escrito rector.
1.1 Primera instancia
La demanda fue desestimada en primera instancia, al considerar que la parte demandante carece de legitimación activa para ejercitar las acciones contractuales cedidas por la promotora. Partiendo de la base de que la comunidad ejercitó las acciones contractuales de los arts. 1101 y 1124 del CC, cedidas por la promotora contra la contratista y los arquitectos técnicos, se entiende que no se cede el contenido contractual prestacional, sino que se transmiten las acciones de responsabilidad de la construcción. A su vez, alude a que nos encontramos ante un fraude de ley: pretendiéndose amparar en una cesión de acciones de responsabilidad contractual a su favor por parte de la promotora, lo que en realidad se está ejercitando son las acciones de responsabilidad legal de la LOE frente a los agentes intervinientes en el proceso edificatorio, tratando de obviar los plazos de garantía y prescripción legalmente previstos.
1.2 Segunda instancia
Contra la sentencia dictada en primera instancia, la comunidad interpuso recurso de apelación que fue estimado parcialmente por la Audiencia Provincial, al entender que la demandante sí tenía legitimación activa para el ejercicio de las acciones contractuales cedidas por la promotora y, al entrar en el fondo del asunto, condenó a los demandados a subsanar los defectos. Entendió que no nos encontramos ante una cesión de contrato: no se transmitió la totalidad de la relación contractual y además presupone la existencia de obligaciones sinalagmáticas pendientes. Tampoco apreció fraude de ley porque la acción ejercitada pretende obtener el correcto cumplimiento de las obligaciones contractuales por subrogación mediante transmisión inter vivos, y, además, el art. 17 de la LOE deja a salvo las acciones por responsabilidad contractual a las que no le son de aplicación las peculiaridades y beneficios derivados del régimen jurídico de la LOE, que enumera.
2. Recurso de casación interpuesto por los arquitectos técnicos
Contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, los arquitectos técnicos demandados interpusieron recursos extraordinarios por infracción procesal y casación, que por ser el más relevante será el único que se examine. El recurso de casación está basado en dos motivos.
En el primer motivo se invoca la infracción de los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y oposición a la doctrina jurisprudencial. Se alega que:
1. No cabe ceder lo que no se tiene, y, por lo tanto, no cabe ejercitar la acción del art. 1124 del CC, por no persistir el vínculo contractual (cuando se cedieron las acciones (en el año 2016) dicho vínculo ya no estaba vigente), ni tampoco la del art. 1101 CC, dado que la promotora no sufrió daño alguno (ha vendido todas las viviendas, por lo que no se ha visto afectada negativamente por las patologías aparecidas en los inmuebles enajenados).
2. La promotora tampoco fue condenada a ejecutar una reparación o a satisfacer alguna clase de indemnización, ni existe riesgo de responder en un futuro al haber renunciado la demandante a las acciones contra ella deducidas en virtud del acuerdo transaccional.
3. No era de aplicación la jurisprudencia invocada por la Audiencia Provincial relativa a la subsistencia de las acciones por incumplimiento contractual frente al constructor o los técnicos por referirse todas ellas al art. 1591 del CC, no a la LOE y, además, las cedidas son las acciones de incumplimiento contractual.
El segundo motivo se basa en la infracción del artículo 6.4 del CC y la oposición a la doctrina sobre fraude de ley. Los recurrentes entienden que la comunidad adquirió las viviendas litigiosas, y en lugar de reclamar contra los agentes de la edificación por la vía de la LOE, una vez que transcurren los plazos previstos en dicha normativa, acude al mecanismo de la cesión de acciones, que ostenta el promotor contra dichos técnicos, para obviar la aplicación de los plazos de prescripción.
3. Resolución del recurso de casación interpuesto por los arquitectos técnicos y fundamentación jurídica
Para la resolución del recurso de casación el Tribunal Supremo examina las siguientes cuestiones:
1) La legitimación activa de la comunidad para ejercitar acciones contractuales cedidas por la promotora.
2) Si se aprecia fraude de ley en tal cesión de acciones al ser el fin perseguido la elusión de los plazos de prescripción de la LOE.
3.1 Legitimación activa de la comunidad de propietarios
La Sala considera que no se han infringido los arts. 1101 y 1124 del CC.
Se parte de la consideración de que la acción ejercitada por la comunidad deriva del acuerdo de cesión de acciones, que comprendía las contractuales contra los demandados; es decir, las provenientes del art. 1544 del CC, por lo que es correcta la invocación por parte del recurrente en casación del art. 1101 de dicha disposición general. Pero rechaza el argumento empleado para excluir el ejercicio de la acción prevista en el art. 1101 CC, en la medida en que la promotora cedente sí sufrió un daño en el interés de cumplimiento o daño contractual: se le privó de lo que debería haber obtenido de los contratos de prestación de servicios profesionales celebrados con los técnicos recurrentes, y tal incumplimiento le ocasionó un daño, no solo en su prestigio profesional, sino también de naturaleza estrictamente patrimonial en tanto en cuanto de las deficiencias constructivas imputables a dichos profesionales debía responder (art. 1911 CC) frente a los adquirentes de dichos pisos o locales, conforme a lo dispuesto en el art. 17.3, párrafo segundo, de la LOE. Tales adquirentes eran titulares, a su vez, de un indiscutible derecho a recibir sus inmuebles en las debidas condiciones constructivas, que además pretendieron hacerlo efectivo mediante demanda dirigida contra la promotora. La Sala resalta que, para evitar responder frente a tales adquirentes, la promotora alcanzó con estos un compromiso de cesión de las acciones que le correspondían contra la constructora y los técnicos de las obras.
Por consiguiente, no se puede negar “la existencia del daño contractual -evidenciado además en el pronunciamiento condenatorio de la sentencia recurrida que constató su existencia-, y que el contrato de naturaleza transaccional, formalizado en el documento privado de 22 de junio de 2016, no era una graciosa exoneración de responsabilidad de la promotora, sino que se hallaba onerosamente condicionado a la cesión de dichas acciones ante la eventualidad de una inminente declaración en situación de concurso de acreedores, que se produjo poco tiempo después y que dificultaba en grado sumo la efectividad de los derechos de la comunidad de propietarios demandante para obtener la reparación de los vicios constructivos sufridos a costa de la promotora”. La cursiva es nuestra.
En relación con la alegación referente al art. 1124 del CC rechaza el argumento de los recurrentes de que no se puede interesar el cumplimiento del contrato por no hallarse vigente. De aceptase tal afirmación genérica nunca se podrían ejercitar las acciones de cumplimiento contractual, sin que concurran, en este caso, causas legítimas que cercenen una pretensión de tal clase por ser inviable el cumplimiento (imposibilidad sobrevenida, prescripción, caducidad …).
3.2 Fraude de ley
El segundo gran tema abordado es la alegación de fraude de ley por parte de los arquitectos técnicos, quienes sostienen que la cesión de acciones se realizó para eludir los plazos de prescripción de la LOE.
El Tribunal Supremo no acoge el segundo motivo casacional porque en el presente caso concurren las circunstancias siguientes:
1) La promotora conservaba acciones contractuales contra los agentes de la edificación demandados derivados de los contratos de arrendamiento de servicios suscritos con dichos técnicos, cuyo ejercicio era viable, incluso, antes de ser condenada por su condición de obligada solidaria que responde, en todo caso, con los otros agentes de la edificación (art. 17.3 II de la LOE y jurisprudencia que lo interpreta).
2) El artículo 1112 del CC expone que «todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario», y, por su parte, el artículo 1526 de dicho texto legal menciona expresamente la transmisión de créditos y demás derechos incorporales.
3) La norma que se pretende eludir (art. 18 de la LOE) no es un precepto imperativo, sino que constituye una excepción que queda a disposición del perjudicado ejercitarla o no y a la que puede renunciar. Además, la propia normativa que se considera defraudada contempla expresamente que el ejercicio de las acciones derivadas de la LOE no excluye las acciones nacidas de los vínculos contractuales concertados (art. 17.1 y 9 LOE).
4) La finalidad pretendida con el acuerdo transaccional no es éticamente reprochable desde la óptica de la defensa de los intereses de la comunidad demandante y de la promotora demandada, mientras que los recurrentes se hallaban ante una situación jurídica de latente responsabilidad, no fenecida, por el incumplimiento de sus quehaceres profesionales. La comunidad tenía el legítimo interés de obtener la reparación de las obras mal ejecutadas por incumplimiento de las obligaciones que rigen la lex artis de los recurrentes, y la promotora de hacer honor a su compromiso con los adquirentes de los pisos y locales del edificio promovido de entregarlos en la debidas condiciones, así como endosar la reparación del daño a quienes son sus verdaderos autores (los recurrentes en casación). La comunidad renunció a continuar su reclamación contra la promotora que, además, fue declarada en concurso de acreedores, con lo que la posibilidad de hacer efectiva su responsabilidad era remota o cuanto menos de elevada dificultad.
En conclusión, no cabe reputar que la cesión de acciones persiga un resultado prohibido o contrario al ordenamiento jurídico para obviar los plazos de garantía y prescripción establecidos en la LOE, puesto que se ejercita una acción distinta bajo presupuestos diferentes.