Sentencia del Tribunal Supremo nº 1211/2023, de 25 de julio, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación nº 3165/2019 La Sala reitera la doctrina recogida en su sentencia nº 13/2020, de 15 de enero, sobre la distinta naturaleza y significado de los plazos de garantía y de prescripción establecidos en los artículos […]
Sentencia del Tribunal Supremo nº 1211/2023, de 25 de julio, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación nº 3165/2019
La Sala reitera la doctrina recogida en su sentencia nº 13/2020, de 15 de enero, sobre la distinta naturaleza y significado de los plazos de garantía y de prescripción establecidos en los artículos 17.1 y 18.1 de la LOE.
La necesaria coordinación de ambos preceptos exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años. Dichos plazos responden a distintos conceptos, sin que pueda operarse su acumulación.
Por un lado, la garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas.
Por otro lado, la prescripción responde a un presupuesto de accionabilidad para exigir esa responsabilidad; de forma que de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan.
Aplicando dicha doctrina al supuesto controvertido, la sala estima los recursos de casación razonando que, atendidos los hechos probados de la sentencia recurrida (que la recepción de la obra sin reservas tuvo lugar en mayo de 2008, y que los defectos constructivos, concretados en el desprendimiento de piezas cerámicas, empezaron a manifestarse en octubre de 2011), falta el requisito imprescindible para que la acción de responsabilidad llegue a nacer: que los vicios o defectos en que se base se exterioricen o produzcan dentro del plazo de garantía, que, en este caso, dada la naturaleza de los defectos, era el de tres años, y que ya había transcurrido cuando dichos defectos se manifestaron.