Sentencia del Tribunal Supremo 1463/2025, de 21 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 3962/2020 El Tribunal Supremo analiza la prescripción de la acción para reclamar la reparación de vicios constructivos aparecidos dentro del período de garantía trienal de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La sentencia se […]
Sentencia del Tribunal Supremo 1463/2025, de 21 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil, recurso de casación 3962/2020
El Tribunal Supremo analiza la prescripción de la acción para reclamar la reparación de vicios constructivos aparecidos dentro del período de garantía trienal de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La sentencia se centra en determinar el momento en que comienza a computarse el plazo de prescripción de dos años previsto en el artículo 18 LOE, atendiendo a la naturaleza de los daños ocasionados en la edificación.
I. Contexto y antecedentes procesales previos al recurso de casación
I.1 Demanda de juicio ordinario
El litigio tiene su origen en una demanda de juicio ordinario interpuesta el 5 de diciembre de 2013 por una comunidad de propietarios contra diversos agentes de la edificación (la promotora, la contratista, los arquitectos que intervinieron tanto en la elaboración del proyecto como en la dirección de obra y el aparejador) por defectos constructivos que aparecieron en la urbanización. En los hechos recogidos en la demanda se señala que desde el año 2005 -en el que se entregaron las viviendas- han ido apareciendo diversos vicios y defectos en la construcción que han sido reclamados a la constructora y promotora en diferentes ocasiones. Hacen constar las siguientes reclamaciones:
– Una datada el 10 de junio del 2006, dirigida a la promotora y a la contratista, en la que se recogen numerosos defectos en zonas comunitarias: diversas grietas en el garaje, en los muros perimetrales de la urbanización, en las calles peatonales, así como humedades en las juntas de dilatación y en las bajantes, reclamación depositada en correos el 12 de junio de 2006.
– Otra datada el 10 de julio de 2007, depósito en correos el 11 de julio contra la promotora y la contratista en el que se advierte de la existencia de numerosas grietas.
– Una nueva reclamación de 11 de abril de 2008 contra la promotora en la que se advierte que sigue sin solucionarse los problemas de filtraciones en los garajes, grietas existentes en los elementos de la comunidad (garaje, muros, calles peatonales, etc.), así como los múltiples defectos que tienen las viviendas, dichas reclamaciones ya han sido efectuadas en varias ocasiones sin que hasta la fecha tengamos ninguna solución para la atención de dichas reclamaciones.
– Otras reclamaciones extrajudiciales contra la promotora de 30 de abril de 2009 y 7 de octubre de 2009, con idéntico texto que la reclamación de 11 de abril de 2008.
Por otro lado, indican que obran en autos, -todas ellas con fecha 20 de septiembre de 2010-, unas cartas remitidas a la promotora, a la contratista y a los arquitectos en las que, con la misma redacción, dicen que en calidad de representante legal y siguiendo órdenes expresas de la comunidad de propietarios vienen por medio de la presente a informarle de que, tras haber obtenido peritaje en el que se reflejan todos los vicios constructivos de que adolece la comunidad su patrocinada, se verá obligada a presentar la correspondiente demanda en reclamación de vicios de la construcción.
I.2 Primera instancia
La Promotora quedó excluida del proceso al estar declarada en concurso y el aparejador no compareció, por lo que se declaró su rebeldía.
En primera instancia se desestimó la demanda acogiendo la alegación de los arquitectos consistente en que la acción había prescrito, y consideró que los defectos obedecían a vicios del proyecto y por ello absolvió a los restantes agentes de la edificación codemandados. En su sentencia, la juzgadora argumentó que consta una reclamación extrajudicial efectuada por la comunidad demandante contra la promotora, llevada a efecto el 11 de abril de 2008, relativa a las deficiencias que se reclaman en el proceso, momento a partir del cual se computa el plazo de los dos años establecido en el artículo 18 de la LOE. Comoquiera que la primera reclamación efectuada contra los arquitectos se formuló en fecha 20 de septiembre de 2010, entre el 11 de abril de 2008 y el 11 de septiembre de 2010 transcurrió el plazo de 2 años al que se refiere el mentado precepto, por lo que la acción se encuentra prescrita.
I.3 Segunda instancia
Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó la sentencia dictada en primera instancia y condenó a los demandados a reparar los daños, considerando que estos eran de carácter continuado. Destacamos los razonamientos jurídicos más relevantes contenidos en dicha sentencia:
1. En cuanto a las causas de los daños, el perito de la demandante y el perito judicialmente designado en el proceso coinciden en atribuir la de las grietas y fisuras a cuatro factores concomitantes: (i) la ausencia de juntas de dilatación cada quince metros (solamente hay una en medio de cada fila de adosados), (ii) la calidad del ladrillo utilizado, (iii) la colocación de una viga plana, en vez de una viga de cuelgue, que tiene una luz excesiva, y (iv) el defectuoso apoyo de los ladrillos que conforman las fachadas en el canto del forjado.
Y, en cuanto a humedades, también coinciden en atribuirlas a la ausencia de diferencia de nivel entre la calle de la urbanización y la entrada de las viviendas (la diferencia de nivel de 15 cm que se había previsto en el proyecto de ejecución quedó reducida a 6 cm), a lo que se unen defectos de impermeabilización. Los técnicos también manifestaron que los defectos aparecieron desde un primer momento, pero discreparon en cuanto a su evolución: mientras el perito de la demandante y el judicial consideraron que estaban vivos y se iban agravando, el de los demandados estimó que no iban a más (simplemente estaban envejeciendo).
2. Se califican los daños como continuados, lo que permitía retrasar el inicio del plazo de prescripción hasta su estabilización. A saber:
a) Ha quedado probado que las grietas van a más e incluso algunos elementos (ladrillos, petos de terrazas) o se han caído o amenazan caída.
b) En lo que respecta a las humedades, la importante caída de agua cada vez que llueve supone una renovación de la causa de tan grave defecto.
c) Los daños “se van agravando en cuanto su causa productora no cesa”.
d) Lo determinante es que el daño esté estabilizado, tal y como ocurre en el presente caso. Hasta que no se ha logrado cierta estabilización, no era posible determinar, si no su causa, sí cuanto menos su verdadero alcance y significado.
e) La comunidad tuvo su disposición un primer informe pericial, distinto del que sirvió de base a la demanda, pero no se ha mantenido en una ignorancia deliberada o negligente forzando con ello, de forma indebida, la prolongación artificiosa del inicio del plazo de prescripción, ni en la ocultación del daño, sino que ha actuado dentro del plazo concedido por la ley, conforme a la naturaleza del daño. El primer informe, fruto de la preocupación inicial por los daños, no podía determinar su alcance real: estaban en curso de producción (así lo revelan los desperfectos producidos con mucha posterioridad, incluido con posterioridad a la iniciación del proceso judicial).
f) Arguye también que en las actas aparece la personación de uno de los arquitectos en la urbanización en el año 2005, sobre todo, para considerar la reparación de humedades, de manera, que aunque no se trate de un acto que interrumpa la prescripción, sí puede ser tenido en cuenta para justificar la ausencia de mala fe por parte del demandante, cuando acuden a observar los defectos tanto la constructora como luego uno de los arquitectos, de forma que conocían el grave daño ocasionado a los adquirentes de la vivienda, y por su parte estos podían esperar un tiempo razonable para que estos obligados reparasen voluntariamente los defectos.
1. Recurso de casación interpuesto por los arquitectos
Los arquitectos recurrieron en casación alegando la prescripción de la acción y la incorrecta calificación de los daños. Los motivos planteados se fundan en la infracción del mismo precepto, en concreto del artículo 1969 del Código Civil, y de la jurisprudencia en relación con la calificación de los daños como continuados en vez de permanentes.
El motivo casacional primero se refiere a la prescripción, en relación con las grietas y fisuras en los cerramientos exteriores del edificio. Se califican los daños como permanentes. Se afirma que, al menos desde el periodo 2006-2008 se tuvo un conocimiento cabal de la existencia de los daños, y se pudo medir su trascendencia mediante un pronóstico razonable, por lo que resulta aplicable el artículo 1969 CC. La circunstancia de que las grietas fueran a más y que incluso algunos ladrillos pudieran caerse o amenazar caída no puede interpretarse de otra manera que no sea la simple manifestación de un defecto constructivo previo consistente en las insuficiencias de las juntas de dilatación (en el número y con la distancia necesaria), de la mala calidad del ladrillo y de su defectuoso apoyo sobre los forjados, que ya pudieron haber sido razonablemente conocidos, al menos desde el año 2008.
El motivo casacional segundo se refiere a la prescripción con respecto a las humedades que se producen especialmente en la planta sótano o garaje. El recurrente efectúa similares consideraciones a las alegadas en el primer motivo casacional. Afirma que no existe duda alguna de que la causa del daño proviene de la diferencia de nivel entre la calle de la urbanización y la entrada de las viviendas, a lo que se unen defectos de impermeabilización. La importancia de la caída de agua cada vez que llueve no supone, por lo tanto, una renovación de la causa de tan grave defecto (tal y como declara la Audiencia), sino que constituye una manifestación de un daño permanente de origen provocado por el citado desnivel.
También alega que en la reclamación extrajudicial dirigida a la promotora y a la constructora en el año 2006, y especialmente el 11 de abril de 2008, se hacía expresa referencia a la existencia de filtraciones en garaje, por lo que, en esas fechas, los daños ya se habían manifestado. Además, su causa (concerniente a la insuficiencia del desnivel), que es apreciable a simple vista, es fácilmente diagnosticable en base a un pronóstico técnico razonable que se demoró injustificadamente.
III. Resolución del recurso de casación y fundamentos jurídicos y doctrina jurisprudencial
La Sala estima el recurso de casación basándose, en esencia, en la siguiente fundamentación jurídica:
a) La mayor problemática jurídica se plantea con la distinción entre daños permanentes o duraderos y continuados. Los permanentes o duraderos son aquellos que son consecuencia de una causa desencadenante cuyos efectos persisten y se prolongan en el tiempo. Los continuados, a su vez, admiten dos modalidades, en cuanto susceptible de fragmentarse en el tiempo o no en secuencias temporales separadas.
b) Los daños comienzan a manifestarse al finalizar la obra dentro del plazo de caducidad.
c) Las primeras reclamaciones son del año 2006 y continuaron en 2007, 2008 y 2009. La Sala trae a colación la efectuada el 11 de abril de 2008 (referida anteriormente) para destacar que en ese momento se contaba con un informe y no se explican las razones por las que no se obtuvo antes y, además, la demanda se presentó tres años después de dicha reclamación.
d) La reclamación extrajudicial dirigida a la promotora y constructora no interrumpe la prescripción respecto a otros intervinientes, como los arquitectos, salvo prueba de conexión o dependencia interpersonal. Es necesario un requerimiento individualizado.
e) Las grietas y fisuras producidas por la ausencia de juntas de dilatación -vicio atribuible a los arquitectos- existen desde la finalización de las obras en el año 2005, manifestándose así dentro del plazo de garantía. Se generó un daño permanente cuyas manifestaciones lesivas eran conocidas por la comunidad y, desde luego, al efectuarse la reclamación de 11 de abril de 2008. Su origen era susceptible de ser conocido de haberse solicitado puntualmente el dictamen de un experto. Sus consecuencias están perfectamente conectadas con las deficiencias del proyecto por la referida ausencia de juntas de dilatación; responden a tal causa y persistirán el tiempo, incluso con riesgo de agravación, hasta que su reparación sea abordada, posibilidad que no desvirtúa la consideración del daño como permanente tal y como declara la doctrina del Tribunal Supremo-
f) En caso de daños permanentes o duraderos, el plazo de prescripción comienza a correr desde que lo supo el agraviado, es decir, desde que tuvo cabal conocimiento del daño y pudo medir su trascendencia mediante un pronóstico razonable, porque de otro modo se daría la hipótesis de absoluta imprescriptibilidad de la acción hasta la muerte del perjudicado, en el caso de daños personales, o la total pérdida de la cosa, en caso de daños materiales, vulnerándose así la seguridad jurídica garantizada por el artículo 9.3 de la Constitución y fundamento, a su vez, de la prescripción (STS 391/2022, de 10 de mayo). En cambio, en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción, hasta la producción del definitivo resultado.
g) Siguiendo el criterio del Juzgado, la Sala asume que desde el 11 de abril de 2008, incluso antes ya se podía conocer, sin mayores dificultadas, cuál era la causa del daño mediante la obtención de un informe pericial para que quedase expedito el ejercicio de acciones judiciales. Además, la sentencia recurrida no señala la imposibilidad de comprobar la ausencia de juntas de dilatación, en la medida en que no consta que hubiera ocurrido algo posterior que convierta el análisis inicial en incierto.
h) Coinciden también los peritos en atribuir las humedades a la ausencia de la diferencia de nivel entre la calle de la urbanización y la entrada de las viviendas y a los defectos de impermeabilización; defecto constructivo tan grave y su causa tan patente que la sentencia recurrida hace responsables a todos los agentes que intervinieron en la obra. Por ello, no es posible aceptar el argumento de la Audiencia para calificar el daño como continuado, porque no nos encontramos ante una sucesión de actos generadores de daños, sino que dichas humedades responden a una causa única, calificada por la propia Audiencia de grave y patente, que se prolonga en el tiempo y que constituye una manifestación de daño permanente, que persiste mientras no sea reparada. Las humedades provenientes de las filtraciones de agua cada vez que llueve no constituyen una renovación de la causa de tan grave defecto, sino que son expresión de un daño duradero de origen provocado por el citado desnivel.
i) La sentencia recurrida proclama que los daños aparecieron en el plazo de caducidad de dos años y que los técnicos manifestaron que los defectos aparecieron desde un primer momento.
j) El perjudicado debe actuar con diligencia para constatar los hechos y sus causas, consultando a expertos cuando las circunstancias o tipología del daño lo aconsejen. Ahora bien, la pasividad del perjudicado en la defensa de sus intereses, sin realizar las actuaciones precisas para determinar la causa del daño conocido y cierto, opera en su contra, puesto que, de lo contrario, los plazos prescriptivos quedarían condicionados a la voluntad de la parte perjudicada que podría modular a su antojo y conveniencia el día inicial del cómputo del plazo de la acción, lo que no es obviamente admisible.
Por tanto, no recabar el informe de un experto, cuando sea necesario, no permite sostener la ignorancia de la causa generadora del daño para demorar le plazo del ejercicio de la acción.
k) La Sala acude al análisis de las juntas de propietarios celebradas para deducir la pasividad en que incurrió la comunidad en el ejercicio de su derecho, que ni siquiera dirigió reclamaciones extrajudiciales contra los arquitectos para interrumpir la prescripción del art. 18 de la LOE, que adquiere plena virtualidad. En concreto, destaca aquellas que ponen de manifiesto la referencia a la existencia del daño, a la necesidad de elaborar un informe pericial previo a la presentación de la demanda (en el acta de la junta de 3 de abril de 2008 todos los asistentes aprobaron realizarlo), a la existencia de dudas sobre que la eventual reclamación se encontrase prescrita y a que con motivo de las primeras lluvias salieron humedades en el garaje procedentes de la calle y las juntas de dilatación.