LOE. Defectos constructivos. Examen de la congruencia de la sentencia recurrida en relación con la legitimación activa de dos adquirentes de unas plazas de garaje que transmitieron el solar en el que se ejecutó la obra a la empresa promotora-constructora

8 de enero de 2019

Sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2018, de 13 de diciembre de 2018, dictada por la Sala de lo Civil, en el recurso de casación e infracción procesal nº 2.461/2016 Cuestión litigiosa Los adquirentes de unas plazas de garaje, -entre los que había dos propietarios del solar en el que se ejecutó la obra sujeta a […]

Sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2018, de 13 de diciembre de 2018, dictada por la Sala de lo Civil, en el recurso de casación e infracción procesal nº 2.461/2016

Cuestión litigiosa

Los adquirentes de unas plazas de garaje, -entre los que había dos propietarios del solar en el que se ejecutó la obra sujeta a la LOE que habían concertado una compraventa, declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal con la empresa promotora-constructora a la que transmitieron el pleno dominio del 65,87% del solar, reservándose el resto,- interpusieron una demanda contra la citada empresa, el arquitecto proyectista y director de ejecución y el aparejador, reclamándoles una indemnización por los defectos constructivos que presenta el garaje.

Consta en la escritura que los transmitentes concertaron un contrato de arrendamiento de obra con la empresa promotora-constructora para la construcción del garaje, empresa de la que era administrador único el que luego fue aparejador de la obra. La empresa no se había personado en ninguna de las fases del procedimiento.

Primera instancia

En primera instancia, tanto el arquitecto autor del proyecto y director responsable de la obra de ejecución del garaje como la empresa promotora-constructora fueron declarados responsables solidarios por los vicios graves de carácter ruinógeno existentes en el proyecto, dirección y construcción del garaje. El aparejador fue absuelto.

Segunda instancia

La sentencia recurrida dictada en fase de apelación declaró esencialmente lo siguiente:

1.- Los adquirentes que intervinieron en el proceso constructivo del local destinado a aparcamiento, se convirtierion en auténticos promotores y constructores de la parte del edificio que se corresponde con el porcentaje de dominio que titulan en el solar, incluyendo algunas plazas de aparcamiento, al no existir título de compraventa que constituye la causa de pedir, sino un arrendamiento de obra y servicios. Aprecia que de tal vinculación no deriva el nacimiento de la responsabilidad que se exige ni tampoco de lo dispuesto del artículo 17 de la LOE, por cuanto no son ajenos al proceso constructivo y, concretamente, al defecto de superficie del solar.

2.- El resto de adquirentes, que adquirieron las plazas de garaje en virtud de contrato de compraventa con la promotora-constructora, carecen de la acción contractual ejercitada frente al arquitecto, al no haber sido parte en el contrato de compraventa celebrado con la promotora vendedora y solo pueden exigir responsabilidad al amparo de lo establecido en el artículo 17.2 de la LOE.

3.- No apreció la inhabilidad total de la obra, ya que de las pruebas periciales resulta acreditada que las plantas son aptas para el estacionamiento de vehículos pequeños y de dos ruedas. Sin embargo, sí estima el daño derivado de los defectos de diseño y ejecución de la obra realizado por el arquitecto, cifrándolo en un tercio de precio de adquisición de la plaza.

4.- Mantuvo la existencia de acción contra la empresa constructora-promotora, dado que fue condenada en primera instancia a la totalidad de lo solicitado en la demanda y dicha sociedad (no personada) no recurrió la sentencia de primera instancia.

Recurso extraordinario por infracción procesal

La parte ahora recurrente entiende, entre otras cuestiones, que se han infringido los artículos 216, 218, 456, 465 de la LEC y 24 de la Constitución, dado que en la sentencia de apelación se cuestiona la legitimación de la parte demandante, cuando nadie introdujo dicha cuestión en el litigio.

El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso por infracción procesal interpuesto.  Sostiene que la sentencia recurrida incurre en incongruencia al introducir «ex novo» una cuestión no litigiosa, legitimación activa de los dos trasnsmitentes demandantes-apelantes, de gran trascendencia (artículo 465  de la LEC), de tal manera que provocó la desestimación parcial del recurso de apelación, sin que la parte apelada hubiera podido defenderse (artículo 24 de la Constitución). El arquitecto no cuestionó la legitimación de la parte demandante, limitándose en su recurso de apelación a fundar la existencia de una correcta ejecución de las plazas de garaje.

Se privó a la parte apelada alegar, por ejemplo, sobre la existencia de una permuta o contrato de diferente naturaleza jurídica, sobre la efectiva dirección del proceso constructivo, o sobre la existencia de uno o más promotores. Por todo ello, resuelve sobre la base de existencia de legitimación plena de los demandantes propietarios de solar para demandar al arquitecto, con el que tenían formalizado un contrato de arrendamiento de servicios.

Recurso de casación

La parte recurrente fundamenta el recurso en la oposición o desconocimiento de la sentencia de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la ruina funcional y aptitud o inhabilidad para el fin o uso para el que fue construido el garaje, así como en la doctrina del Tribunal Supremo sobre legitimación activa del promotor que acciona como propietario para actuar frente al contratista o técnicos intervinientes para reclamar vicios ruinógenos con base en el artículo 1.591 del C.C, en una obra sujeta a la LOE.

El Alto Tribunal estima parcialmente el recurso de casación interpuesto porque, dado que ninguna de las partes discutió la legitimación activa de la parte demandante, en el sentido ya expuesto en el recurso extraordinario por infracción procesal.

Sin embargo, desestima el otro motivo casacional porque, reconocido por el recurrente que estamos ante una obra sujeta a la Ley de Ordenación de la Edificación, debe declararse que no se infringen integralmente los arts. 3.1 a ) y 17.1.b. En efecto, como se refleja en la sentencia recurrida, la funcionalidad del garaje está limitada, pero no es inexistente, por lo que no procedería conceder una indemnización por el total del precio de la plaza de garaje.